Tunnel de Friggit et tendance macro-économique des prix immobiliers

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Indices – Les données statistiques fiables dans le domaine du logement sont assez rares. Une grande partie de celles-ci est détenue par le Ministère en charge du logement qui réalise un bilan régulier de l’évolution des prix, des ventes…

Pour trouver des données en matière d’évolution des prix de l’immobilier, il vous suffit de vous rendre sur la partie logement du site du Ministère du Logement. L’air de rien, ce site est une vraie mine d’or. En effet, il est régulièrement mis à jour et permet surtout d’avoir un regard sur l’évolution des prix des logements sur une période de très long terme (un siècle par exemple). Ces chiffres sont donc très parlant et montrent combien, l’achat d’un logement est devenu une règle dans notre société actuelle, cela ayant pour conséquence la flambée de l’immobilier.

La théorie du Tunnel

Aujourd’hui je vous propose de revenir sur les courbes de Friggit qui servent de base pour établir le Tunnel de Friggit. Ce Tunnel est réputé dans le monde des initiés des prix immobiliers. En effet, il permet d’observer l’évolution du ratio entre les prix de l’immobilier et le revenu des ménages. Car bien sûr, de manière pragmatique on peut considérer (en macro-économie) qu’il y a un lien étrait entre les deux. Mieux on peut penser que si ce lien se brise la situation devrait corriger pour rétablir le ratio. En résumé, le Tunnel permet d’observer ces éléments.

International : rapport entre prix des logements et revenu

Un premier graphique qui montre à quel point le marché immobilier français est différent des marchés en crise de l’Angleterre et des Etats-Unis. Le marché français est ainsi « contre tendance » puisqu’il continue d’accroître l’écart entre les prix de l’immobilier et les revenus des ménages. Néanmoins il aurait plus intéressant de le comparer à des marchés moins en crise. En gros, la crise économique actuelle provoque une baisse des revenus des ménages mais également une baisse plus importante du prix des maisons ou des appartements. C’est un phénomène logique en macro-économie… mais pas en France. La pénurie de logements et le besoin d’acheter pour les jeunes sont tels que les prix du logement ne suit pas le revenu des ménages français.

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Pour consulter la source suivez : CGEDD

Prix du logement et hausse des loyers

Un autre graphique très intéressant qui ramène tout le monde à la réalité… notamment les locataires. Car c’est vrai on dit souvent que l’on veut acheter car les loyers ne cessent d’augmenter blablabla blablabla. Le graphique ci-dessous compare l’évolution de l’indice des prix de l’immobilier à l’indice de loyers. Bilan ? les prix des maison ou des appartements augmentent plus vite que la hausse des loyers. Cela a pour effet de remettre en cause notamment l’investissement immobilier et la rentabilité que celui-ci peut apporter. Actuellement, un investisseur doit soigneusement analyser son plan de financement et déterminer la rentabilité de son bien car une fois les mensualités, les chagres et les impôts payés… il reste peu d’argent (environ 3 à 5 %). Vous me direz, c’est déjà pas mal par rapport à d’autres placements mais ce n’est pas sans risque ou sans contrainte.

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Revenu et prix de l’immobilier à Paris

Le graphique ci-dessous montre la différence dans notre pays, le décalage entre revenu des ménages et prix du logement est bien plus important à Paris qu’en province. Alors que certains ne souhaitent pas parler de bulle immobilière mais ce type de graphique montre tout de même à quel point le marché parisien est irrationnel.

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