Pour moi même si nous sommes dans une crise immobilière au vue d’un grand nombre de personnes, nous sommes toujours au coeur de la bulle immobilière. En effet, qu’est-ce qu’il caractérise une bulle immobilière ?

C’est très simple, la bulle est liée à une spéculation liée à un fort déséquilibre entre l’offre et la demande qui fait flamber les prix de l’immobilier. Mais qui les fait flamber en disproportion par rapport à la vraie valeur du bien.

Mais qu’est-ce que la vraie valeur du bien ? La aussi c’est facile à comprendre, c’est le coût de la construction du logement (matériaux, terrain, main d’oeuvre…).

L’ensemble de cela me laisse confirmer que nous sommes encore dans la bulle immobilière. Bien sûr cette bulle se dégonfle au fur et à mesure que les prix des logements baisse.

On peut constater cela dans le graphique ci-dessous appelé « Tunnel de Friggit » qui montre l’évolution des prix de l’immobilier en France :

La tendance est donc à la baisse mais nous sommes donc toujours dans le haut de la courbe.

Pour mémoire voici l’état de ce graphique il y a 1 an et demi pour l’ensemble du monde :

Les Marchés mondiaux

Les situations sont très variées d’un côté de forte hausse pourraient laisser penser que de nouvelles bulles immobilières sont possibles et de l’autre des pays qui doivent encore faire face à de réelles difficultés face à la crise.

La Chine, la Canada, l’Australie font partie des pays où la hausse des tarifs des habitations est forte, supérieure à 10% par an voir plus. Certaines économistes estiment que cette nouvelle spéculation immobilière pourrait être à l’origine d’une prochaine crise économique mondiale. Car même si la demande en logements neufs reste forte dans ces pays (notamment la Chine), les revenus et le PIB n’augmentent pas aussi vite que la valeur des logements. Les gouvernements de ces pays se sont emparés de la question et bien souvent avec l’aide de pression de pays toujours en pleine crise qui ne souhaitent pas en « rajouter une couche ».

Les Etats-Unis, l’Espagne, l’Irlande et les pays de l’Europe de l’Est se situent dans une situation inverse. La crise immobilière ne semble pas vouloir se terminer dans ces pays. Dans ces pays la reprise du marché immobilier ne pourra se faire sans une reprise générale de l’économie avec un retour à une croissance forte. Mais le contexte dans ces pays est très tendu avec un taux de chômage qui a flambé et des instances financières qui doutent de leurs capacités à se reprendre.

Pour ces pays les principaux facteurs à suivre seront : le taux de croissance du pays, les facilités de crédits, le taux de chômage.

L’immobilier en France

Après ce point sur le marché mondial, on comprend un peu mieux les perspectives immobilières délicates pour la France qui se situe à cheval entre ces deux situations. Ainsi, à l’heure actuelle, aucun spécialiste du secteur ne pourra vous prédire une hausse ou une baisse de l’immobilier durable. Ce qui explique que plus localement certaines zones sont déjà en pleine reprise notamment la région parisienne et Paris et dans d’autres zones la baisse des prix continue. Si la situation demeure on peut penser que les prix vont stagner encore une année mais avec une hausse pour les grandes villes et leurs périphéries. Cette évolution des prix immobilier sera conditionnée par le taux de chômage (qui a encore augmenté de 0,6% en avril 2010) synonyme de précarité des ménages, des taux d’endettement des ménages (qui vient de rebondir), des taux des crédits immo et de l’équilibre offre/demande.

Ainsi les facteurs sont rouge pour le chômage et l’endettement des ménages et la situation ne semble pas s’améliorer. D’autant que l’inflation risque de repartir à la hausse avec notamment une augmentation de la valeur du pétrole.

Toutefois ce phénomène est actuellement compensé par la baisse des taux des crédits immobiliers mais ces derniers risquent de repartir dans une phase haussière vers la fin de l’année 2010. Les aides de l’Etat aussi permettent d’amortir ces pressions mais dureront-elles alors que la France doit entrer dans un plan de rigueur avec un risque de révision de sa notation ?

Pour conclure, le bilan est assez difficile à construire, une reprise de l’économie sera à coup sûr une reprise du marché de l’immobilier et inversement. Ces perspectives immobilières risquent malheureusement de ne pas s’éclaircir avant la fin de l’année 2010. Un rebond de l’immobilier US prévu au cours de cet été permettrait à l’économie mondiale de repartir et en même temps ses différents marchés. Suivons donc bien les indices de l’immobilier chez l’Oncle Sam donc…

Marché immobilier :

• Immobilier : acheter à Paris, à Londres ou à New York ? : www.lesechos.fr
• Obama au chevet des victimes de la crise immobilière : www.latribune.fr
• Immobilier de luxe : bonne résistance face à la crise : www.news-banques.com
• Un vaccin contre la surchauffe immobilière : lapresseaffaires.cyberpresse.ca
• Immobilier : la Fed relève son taux d’escompte, les foreclosure repartiront à la hausse : foncier.mobi

Crédit immobilier :

• Les acquéreurs plus prudents sur le marché immobilier : immobilier.nouvelobs.com
• La baisse des taux se poursuit selon Empruntis.com : immobilier.nouvelobs.com
• Des taux de crédit immobilier stable pour fin février : www.credit-pret-hypothecaire.com
• Crédit immobilier : pas de remontée des taux pour l’instant : www.latribune.fr
• Un rachat de crédit immobilier est-il économique actuellement ? : www.surf-finance.com

Intervention de Laurent Faibis

Intervention de Laurent Law

Intervention Alexandre Mirlicourtois