Marianne.fr vient de publier un article intéressant sur l’éventualité d’un krach immobilier en France dans les prochaines années. Cet article s’intitule « Un krach immobilier menace la France« . Alors certes je suis un défenseur de la théorie d’une trop forte hausse immobilière ces dernières années mais de là à parler de krach de l’immobilier… il faut pas pousser. A mon sens un crach immobilier n’est envisageable que dans une seule et unique condition : une crise économique mondiale de très grande ampleur. Malheureusement pour les théoriciens du krach, celle-ci ne viendra pas. Dans le pire des cas nous aurons de nouveau le droit à une crise économique comme nous l’avons connue ces dernières années. Mais celle-ci n’est pas encore assez violente pour provoquer une chute des prix de plus de 20% sur un an.

En effet lorsque l’on parle de krach immobilier c’est une baisse du prix des logements de l’ordre de 20% minimum qu’il faudrait constater sur une courte période (par exemple un an). Même les Etats-Unis pourtant en pleine crise immobilière n’ont pas connu cette situation. Car en plus de la baisse des prix c’est la « soudaineté » du choc qui fait que l’on peut qualifier cet évènement de krach immobilier.

Cependant je reste d’accord que d’un point de vue macro, la France est bien dans une bulle immobilière ou plutôt Paris et sa région. Les prix ont en effet augmenté de plus de 235% depuis 1998. Ces niveaux sont inquiétants car ils provoquent des changements sociaux et structurels dans le marché parisien (avec des achats de fonds d’investissements, de riches étrangers…). Mais bon Paris reste Paris et comment ne peut on pas imaginer le niveau des prix des la capital français dans la même proportion que les prix de l’immobilier à Londres ? Bref les prix resteront très certainement élevés sauf évènement économique majeur.

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Depuis hier j’ai une nouvelle explosion de visite par des mots clefs un peu extrêmes en matière d’évolution des prix de l’immobilier. J’avais personnellement déjà constaté ce type de réactions sur des mots comme bulle immobilière par exemple. Observer les mots clefs d’un site c’est aussi faire un mini sondage qui peut mettre en évidence une certaine attente des différents protagonistes du marché de l’immobilier en france ou dans le monde (dans le cas de Priximmo c’est principalement en France).

Mon dernier constat provient du mot clef  « krach immobilier 2011″ qui explose actuellement. Cela signifie que certaines personnes se renseignent sur l’éventuelle possibilité qu’un krach immobilier se produisent en 2011. Bon je pense qu’il faut couper court à cela, il n’y aura ni krach ni crise immobilière en 2011. Je pense que certaines personnes ont prix connaissance des derniers indices livrés par la FNAIM et imaginent que le marché pourrait tomber dans une spirale immobilière baissière. Personnellement je ne le pense pas comme je l’ai indiqué hier dans l’article sur la première baisse de l’immobilier constatée par la Fnaim, une crise voir un krach de l’immobilier semblent impossibles.

Peut être que certains d’entre vous seront déçus en lisant cet article (les acheteurs notamment) qui pourrait annoncer un krach immobilier mais c’est comme cela. Il faut savoir que la « croyance » en la solidité du marché de l’immobilier français est très forte et nous avons pu le constater pendant la crise financière. Les conditions étaient réunies pour afficher une grosse crise immobilière (pas un krach) et pourtant, tout juste avons nous eu une légère baisse des prix. Le rebond n’a d’ailleurs pas tardé ce qui montre l’intérêt des investisseurs et des particuliers pour ce marché.

Pour aller un peu plus loin, à l’époque de la bulle immobilière et de la crise financière, certains ont monté spécialement des sites ou blog sur la chute de l’immobilier… désormais ils sont arrêtés (cf krachimmobilier.com, jaimelekrach…).

Enfin, je ne reviendrai pas sur les perspectives immobilières (légère baisse au niveau national -1% environ pour 2011).

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Selon le gouvernement de l’émirat de Dubaï, l’activité du secteur immobilier n’auraient reculé que de 5% sur l’année 2010. Alors moi la première question que je me pose quand on me parle d’activité je me dis c’est quoi ? le prix, le chiffre d’affaire, le nombre de ventes…. Difficile donc de dire retranscrire cette tendance au niveau des prix de l’immobilier.

Le gouvernement de Dubaï est confiant sur l’avenir en rappelant que le FMI estime que la croissance sera de 0,5% l’année prochaine et que selon la statistiques du gouvernement elle pourait même être supérieure à 1 voir 1,5%.

Personnellement je me dis que c’est encore une jolie opération de communication pour cet émirat qui tente de sortir de la crise financière et qui a bien du mal à faire surface sans pétrole. Enfin bon… je me trompe peut être.

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Dubaï subit une crise voir même un krach immobilier d’une grande ampleur pour plusieurs raisons :

• d’un côté les investisseurs ont été échaudés et ne vont pas revenir de si tôt,
• la construction de logements et de locaux commerciales a été totalement disproportionnés par rapport à la demande réelle,
• la diminution de la population de 8% en 2009,
• psychologiquement le pays ne fait plus rêver.

Du coup bien sûr, les prix des logements et des immeubles chutent fortement. Selon les spécialistes locaux, le prix du m2 à Dubaï est passé de 5500$ au troisième trimestre 2008 à environ 2900 $à la fin du premier trimestre 2010. La bulle immobilière s’est donc dégonflée de moitié.

Malgré cette chute immobilière et ce contexte, le nombre de résidences construites en  2010 devrait être de 35000 et probablement de 30000 en 2011. Mais la demande n’est plus là et ces nouveaux logements risquent de devoir attendre longtemps pour trouver preneur, d’autant que la population de Dubaï a déjà reculé de 8% en 2009 et d’environ 2% pour 2010.

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Mais de ce côté la Chine est prévoyante et vient de faire un stress test sur ces banques comme les européens viennent de le faire. Mais attention, devinez sur quel scénario ce tes portait ? un krach immobilier. Étonnant non ?

L’hypothèse utilisée est quand même assez forte : une chute de l’immobilier de …60%. Et oui les chinois n’y vont jamais avec le dos de la cuillère lorsqu’ils font quelque chose. Nous attendons les résultats avec impatience. Il faut dire qu’un krach immobilier en Chine est tout à fait envisageable mais peut être pas d’une telle ampleur.

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Alors pour se préparer au pire certains commencent à annoncer le pire. C’est le cas de la banque Standard Chartered qui vient d’annoncer prévoir une chute des prix des logements de 30% à Pékin, Shangaï et Shenzen… de quoi faire réfléchir.

Si une telle situation devait arriver cela serait terrible pour l’économie mondiale qui n’est toujours pas remise de la crise des subprimes et on voit mal comment certains pays comme les Etats-Unis pourraient réagir face à une rechute.

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Nous vous avions fait part de notre analyse concernant la situation de l’Angleterre dans notre article : Bulle immobilière en Grande Bretagne : de 1959 à nos jours et nous ne reviendront pas dessus.

Au Canada, un expert économiste, Garth Turner avoue ne pas comprendre ce boom immobilier que le Canada est en train de voir se former. Sa réflexion est la suivante, le pays est peu peuplé et la croissance démographique est tenable, le territoire est vaste et les terrains à batir sont nombreux, alors pourquoi une telle augmentation du prix des logements ? Imaginez une simple maisonnette à Vancouver coûte plus de 900000 $. « La pierre est une valeur sûre » mais quand même, comme l’indique un autre dicton « les arbres ne montent pas au ciel ». Imaginez un peu le nombre de transactions a explosé de 72% en décembre 2009 et les prix de l’immobilier sont en hausse de pratiquement 10% sur un an.

Les analystes les plus pragmatiques indique que ce mouvement a tout d’une bulle immobilière avec des prix en hausse sur 10 ans : de 120% à Calgary, 116% à Vancouver, 110% à Montréal…

La principale raison de cette brusque remontée après la crise financière ? des taux des crédits immobiliers qui n’ont jamais été aussi bas. La banque centrale du Canada possède un des taux directeurs les plus bas du monde à seulement 0,25 points. Autant que les banques permettent à leurs clients d’emprunter de l’argent à bon compte.

Mais le plus inquiétant et le système de financement de ces prêts qui reprend le système de titrisation qui a été à l’origine de la crise des subprimes US. Au Canada, on peut considérer que pratiquement le tiers des hypothèques est financé de cette manière.

Bilan le pays peut basculer d’une année à une autre de la bulle immobilière à un krach immobilier au moment ou les emprunteurs ne pourront plus faire face à leurs crédits, notamment au moment où la banque centrale se verra contrainte de remonter son taux directeur. Le marché immobilier canadien est donc  suivre car son avenir même si il est bon à court terme peut se transformer en fiasco à long terme.a

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