Crise immobiière… ce terme semble être fait pour qualifier le marché du logement aux Etats-Unis tellement il lui va bien. Et pourtant avant cette crise le marché US semblait intouchable et faisait encore rêver. Mais d’où vient-on ? Un article du journal les echos revient en quelques éléments sur ce bilan.

• chute du patrimoine immobilier des ménages américains de 6600 milliards,
• baisse des prix de l’immobilier de 34,5% depuis 2006,
• 2,5 millions de biens saisis entre 2007 et 2009,
• 6,6 mois c’ets le niveau au mois d’août du stock de logements neufs,
• 40% des pertes d’emplois provoqué par la chute de l’immo Us.

Les indices sont toujours en baisse mais laissent espérer…

Certains y voient un signe rassurant, les promesses de vente ont chuté moins que prévu en août 2011. Ainsi, ces promesses de vente affichaient un recul de 1,2%. Un mauvais chiffre à son plus bas niveau depuis avril dernier et pourtant les analystes du secteur immobilier Us prévoyaient plus de 1,8% de baisse. Du coup le marché de l’immobilier se remet à espérer en une accalmie. L’indice des prix vient lui aussi d’être publié et ressort à un niveau stable entre juin et juillet dernier. Celui-ci permet donc de penser que le marché peut encore se reprendre avant la fin de l’année. La crise de la dette semble avoir finalement peu impactée le moral des acheteurs de logements américains.

Outre les débats sur les abus des saisies immobilières, le marché du logement outre atlantique semble toujours orienté en baisse. La FHFA, fédération des agents immobiliers, vient de publier les dernières statistiques en matière de prix des maisons. Le mois de février 2011 a été dévastateur avec un recul de 1,6% pour le prix des maisons. Une forte baisse pour un seul mois qui porte la baisse annuelle des prix des maisons aux USA à 5,7%. La tendance immobilière Us ne semble donc pas s’améliorer.

Source : Zillow

Pourtant, le financement de l’immobilier se porte bien. Les taux des crédits immobiliers sont toujours aussi bas et sont dans une période baissière (courte ?). Ainsi, un emprunteur US pourra bénéficier d’un taux de prêt de 4,62% au cours de la semaine dernière. Pour un prêt de 15 ans, l’emprunteur devait compter sur un taux d’emprunt de 3,06%.

On peut donc se dire que malgré de bonne conditions financières, le marché immobilier ne parvient pas à se stabiliser. Certains spécialistes annonçaient il y a peu de temps un nouveau cycle de baisse pour les prochaines années. La crise de l’immobilier US n’est donc pas terminée. On peut aussi se poser des questions quand certains analystes concluent que les banques US ont des résultats minorés par un manque de chiffre d’affaires côté crédit immobilier.

Wait and See…

Les prix, les transactions… rien ne va plus pour le marché de l’immobilier aux États-Unis et le problème semble ancré bien plus profondément que certains économistes ont pu le penser par le passé. Certes la crise immobilière US est à l’origine de la crise financière et économique mondiale, mais celle-ci est terminée et la crise de l’immo dure plus longtemps que prévue. Un indicateur marque bien la profondeur des dysfonctionnement du marché actuel, ce sont les saisies immobilières… et elles se multiplient Outre Altantique.

Ainsi, selon RealtyTrac, les saisies immobilières sont en hausse ce mois-ci après une baisse au mois de février qui laissait penser que la page pouvait se tourner. Sur le seul mois de février 2011, le nombre des saisies avait reculé de 17% mais en mars ce chiffre est reparti à la hausse de 13%. Un Yoyo qui montre bien les difficultés du marché actuel. Au cours de cette période plus de 73000 logements ont été saisis. Ce n’est pas tout malheureusement, car le nombre des difficultés de paiement des mensualités des crédits est lui aussi en hausse à +16%.

Bon il faut tout de même rester sur une note positive car saisies immobilières affichent une nette baisse à comparer à l’année précédente. Sur un an, le recul des saisies immobilières atteint tout de même -27%. Un jolie chiffre mais 2010 était aussi une année record dans ce domaine.

Malgré une baisse des taux des crédits US que je venais de vous annoncer, le marché immobilier Us ne se porte pas mieux. La crise immobilière après avoir connu une brève stabilisation au cours de l’année 2010, semble être en train de s’intensifier pour faire basculer les prix de l’immobilier vers une nouvelle baisse.

La FHFA (syndicat des agents immo US) vient d’annoncer la publication de ses derniers indices immobiliers. Ainsi, les prix de l’immobilier ont affiché une nouvelle baisse. Après un recul de 1% en décembre 2010, c’est un léger recul de 0,3% au cours du mois de janvier 2011 qui vient de refroidir les investisseurs et les économistes.

Cette baisse immobilière de janvier confirme la tendance des prix des logements qui recule désormais de 3,9% sur un an. Si vous remontez au plus haut de la bulle immobilière de 2007, la chute de l’immobilier affiche désormais une chute de 16,5% !

Cette baisse est significative mais n’est pas totalement catastrophique, ce recul de 16,5% en est la preuve, le marché américain a encore des prix élevés, une nouvelle baisse dans un contexte économique difficile n’est pas à exclure. D’autant que l’économie mondiale devrait marquer un demi pas en arrière après la chute des bourses et les catastrophes japonaises qui impacteront l’économie mondiale. Source : directgestion

Le patrimoine de l’Etat à vendre

En tant que français nous connaissons déjà ce principe très tendance pour les Etat de réévaluer leur patrimoine. Le principe est simple, quelques évaluations des biens immobiliers dont l’Etat est propriétaire, une petite analyse du coût d’entretien et du retour sur investissement et un résultat… la vente d’immeubles appartenant à l’Etat.

Mais après Nicolas Sarkozy, c’est au tour de Barack Obama de passer à ce type d’action pour vider les fonds des poches.

Le Président des Etats-Unis vient d’annoncer un programme « d’optimisation » du patrimoine immobilier de l’Etat fédéral. Le but ? liquider les bâtiment superflus qui n’ont plus de réelle utilité et qui coûtent à l’Etat. Au final un moyen pour faire diminuer le déficit des Etats-Unis et uen amélioration de la note du pays (ou plutôt un maintien).

Certains spécialistes évaluent à plus de 14000 ce type de bâtiments.

Une mesure qui vient alors que la crise immobilière n’est toujours pas terminée et des biens supplémentaires qui vont venir encombrer le marché. Dans tous les cas ces immeubles et autres bâtiments seront bradés en pleine crise immobilière qui a fait chuté les prix de l’immobilier. C’est donc une mauvaise opération de ce point de vue.

Stabilisation des taux des crédits

Le marché du logement va mal et il faut le soutenir aux États-Unis. Dernièrement c’est la hausse des taux des crédits qui provoquait un appel d’air vers la baisse pour les prix des logements et l’augmentation des saisies immobilières.

Source : Zillow

De ce côté c’est plutôt l’accalmie actuellement. Aux dernières nouvelles, un emprunteur US doit compter sur un taux de prêt de 4,72% pour un crédit sur 30 nas. Pour un crédit sur 15 ans il doit désormais tabler sur un taux de 4%. A comparer aux dernières données en date, c’est une bonne chose, les taux des crédits se stabilisent aux Etats-Unis. Un moyen pour limiter la baisse des prix en cette période d’incertitude.

Après avoir annoncé que les prix des logements étaient encore une fois en baisse aux USA dans l’article intitulé Baisse de l’immobilier ça se poursuit, voilà encore une nouvelle qui vient alerter les spécialistes du marché du logement.

Cette nouvelle vient du taux des prêts immobiliers qui affiche toujours une belle et régulière hausse de semaine en semaine. Le moins que l’on puisse dire c’est que le marché du logement avait résister grâce au soutiend e taux de prêts particulièrement bas, mais là…

La semaine dernière le niveau de crédits immobiliers a donc repris le chemin de la hausse. Pour souscrire à un emprunt sur une durée de 30 ans, il faut désormais compter sur un taux de 4,70%. Pour un taux d’un prêt d’une durée de 15 ans, il faut s’attendre à un taux de l’ordre de 4,01%.

A ce rythme, le taux des crédits va bientôt repasser la barre psychologique des 5%. Dans ce cas, la baisse immobilière de ces derniers mois pourrait s’accentuer. Les plus mauvaises langues annoncent déjà un nouveau krach immobilier avec un recul de l’ordre de 30% dans les années à venir. Enfin… nous n’en sommes pas là. Un contexte économique favorable pourrait aussi sortir le marché US de sa fragilité mais là aussi ce n’est pas rose. Toutefois, l’économie US peut varier très vite alors espérons que les choses se calment car à la clé ce sont encore des centaines de milliers de personnes qui se trouvent à la rue avec cette hausse des crédits.

Effectivement depuis quelques temps, les taux des crédits immobiliers remontent mais restent tout de même abordable. Pourtant, les prix de l’immobilier sont toujours en baisse.

La baisse immobilière que l’on peut mesurer grâce à l’indice Case-Shiller. Celui-ci indique l’évolution des prix de l’immobileir dans les 20 principales villes des Etats-Unis.

Or cet indice annonce une baisse immobilière de 1%M au cours du mois de novembre 2010. L’autre indice intituél « 20 City » est en baisse de 1,6% sur un n pour le mois de novembre.

Bref, les Etats-Unis ne sont pas encore sortie de la crise immobilière. L’année 2011 ne devrait pas être meilleur car même si les taux des crédits ne progressent que lentement, ils sont à la hausse. Du coup l’achat devient plus difficile mais pas seulement. Chaque mois, un peu plus de saisies immobilières ont lieu et viennent alimenter le stock de logement sans propriétaire et cela freine tout éventuelle reprise du marché du logement.

Source : zillow

La semaine dernière, le taux des crédits à continuer sa petite hausse. En effet, il faut désormais compter sur un taus de 4,62% pour un prêt sur 30 ans et un taux de 3,94% pour un créidt sur 15 ans.

Cette remontée n’est pas bonne pour espérer une reprise de l’immobilier en 2011. Certains annonces déjà un retour d’une forte réduction des prix immobilier. Les plus catastrophiques vont jusque prédire un vrai krach immobilier avec une baisse de plus de 30% des tarifs des logements.

Personnellement, je pense que les prix ne vont pas aller jusqu’au krach immobilier, c’est certains mais la réduction sera bien là. Cette année, la baisse pourrait atteindre 10% pour les prix américains en moyenne.

Néanmoins restons sur une note positive, les mises en chantiers viennent de marquer une belle hausse outre Atlantique à +17%.

Pour suivre, la tendance et les perscptives du marché d l’immobilier en France, rendez vous dans la partie nationale du blog immo.

Record des saisies immo

Les Etats-Unis nous ont habitué ces dernières années à des niveaux record en matière de saisies immobilières mais là c’est le pompon. Au cours de l’année 2010, le nombre des saisies aux USA a franchi le cap des 1 million. Imaginez un peu, les Etats-Unis comptent plus de 308 millions d’ahbitant. Mettons que chaque foyer soit en moyenne composé de 3 personnes et nous arrivons très grossièrement à 1% des foyers touchés par une saisies immobilières. Incroyable non ?

Realty Trac vient d’annoncer ce chiffre en précisant que les états les plus touchés étaient le Nevada, l’Arizona et … la Floride. Je vous rappelle que je vous avais présenté un petit état des lieux pour ce dernier état dans l’article concernant l’investissement en Floride.

Un résultat très dur pour les ménages américain d’autant plus que les taux de crédits ne sont cette fois pas à l’origine de cett catastrophe. En effet, il bouclent l’année à un des taux les plus hauts sur 30 ans à 4,6%. Un bon chiffre qui n’empêche pas ce retour en forme de la crise immobilière. D’ailleurs ce chiffre pourrait même faire peur en y pensant bien. En effet, depuis la fin de l’année 2010, les taux des crédits immobiliers aux Etats-Unis se sont orientés franchement à la hausse.

Source : zillow

Mon avis c’est que l’année 2010 a connu une stabilisation des prix, mais l’année 2011 connaîtra une nouvelle chute des prix des logements outre Atlantique. Et je dirai que cela n’est pas bon pour notre marché européen. En effet, une reprise du marché immobilier aux Etats-Unis serait synonyme d’une tension de moins sur les autres marchés. Le marché US conditionne psychologiquement une partie de la crise économique actuelle.

A votre avis ?