Les millionnaires font monter les prix dans les capitales

Comme beaucoup de grandes capitales européennes ou mondiales, Londres subit la loi des riches et fortunés milliardaires ou millionnaires. Paris subit le même phénomène mais à une moindre échelle. C’est ce que j’ai rappelé plus récemment dans cet article qui rappelle que l’immobilier de prestige se porte bien. La raison est simple, il y a au niveau mondial de plus en plus de millionnaires et de milliardaires. Or ces fortunes sont plus mobiles et doivent souvent être placées habillement. La pierre valeur refuge est donc leur domaine de prédilection et ils dépassent les frontières pour acheter des biens de luxe. Londres subit cette loi et à côté le secteur de l’immobilier plus classique ne se porte pas aussi bien. Néanmoins on ne peut pas conclure que Londres est en pleine crise immobilière, je pense que l’on peut qualifier ce phénomène de correction.

Attention cela ne doit pas cacher les difficultés de ce secteur. Ainsi pour louer un appartement, certains propriétaires font appel à des chasseurs de locataires. Ces derniers cassent les loyers pour permettre d’occuper ses logements aux loyers exorbitants.

Des stars attirés par son architecture et ses projets

Cette année Londres attirera les jeux olympiques et cela devrait permettre à la ville de redonner un coup de projecteur sur elle. Comme le montre la vidéo ci-dessous, Londres attire toujours, les français et les riches en quête de réalisation de projets.

L’architecture londonienne attire et permet de réaliser des projets moderne dans un décors plutôt daté de l’époque victorienne. Ainsi,les prix flambent et font de Londres la capitale la plus chère du monde avec des moyens proches de 30000 euros par mètre carré. Certains fortunés n’hésitent pas malgré ce prix à investir à Londres. Ainsi, au mois de juin, aura lieu l’inauguration de la plus haute tour d’Europe Shard of Glass, un projet financé par le Qatar. Une tour de 310 mètres de haut qui symbolise les liquidités qui affluent à Londres.

Mais cela ne freinent pas les stars dans leur frénésie d’achat hors de prix. Au contraire plus les prix de l’immobilier montent et plus cela les attirent. Dernièrement c’est Lady Gaga qui souhaite investir Londres pour se trouver un logement fixe. Doit on aussi parler de ces footballeurs français ou autres qui évoluent dans le championnat britannique et constituent une source de liquidités incroyables.

Heureusement, les professionnels de l’immobilier français ont bien compris l’intérêt de Londres. Le salon de l’immobilier français qui se tient chaque année à Londres met en avant le savoir faire français. Un savoir faire que les Londonien aiment particulièrement.

Comment peut on conclure autrement qu’en indiquant que malgré ces prix de l’immobilier astronomiques, Londres connait aussi les meilleurs rendements locatifs.. Alors est-ce que l’on doit parler de crise immobilière ? pas si sûr.

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Ce sont principalement les étrangers qui acquièrent de nouvelles propriétés et qui boostent le marketing immobilier. Désormais, au côté des Anglais ou des Américains, acquéreurs traditionnels des demeures françaises haut de gamme, on trouve d’autres résidents de pays étrangers qui arrivent sur le marché. Les acheteurs sont maintenant russes, suisses, asiatiques ou provenant du Moyen-Orient ou d’Amérique du sud.

Le choix de ses nouveaux investisseurs est principalement dicté par une démarche financière propre à assurer un revenu, à terme, confortable. Les coups de cœur sont rares et les demandes sont motivées par les fluctuations du marché. Dans ce contexte, la crise ne semble pas entamer cet engouement, au contraire. La pierre, semble désormais confirmer son statut de valeur refuge. Malgré les nouvelles orientations fiscales, la réforme des plus values immobilières et les prochaines échéances présidentielles, l’immobilier de luxe apparaît comme un rempart efficace à la crise et à la dégradation de la situation immobilière.

Si la fin de l’année 2011 a atteint des niveaux records, selon Lavieimmo, il semble que l’année 2012 confirme cette tendance puisque le nombre de compromis de vente, déjà très important promet de bonnes perspectives immobilières.

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Crédit photo : Arvind Balaraman

Parmi les mesures consensuelles, le candidat PS à l’élection présidentielle a longuement insisté sur la bulle immobilière, sur le manque inquiétant de logements en France et sur la nécessité de proposer des programmes efficaces de constructions pour répondre aux nombreuses demandes en constante augmentation depuis le début de la crise. La volonté de François Hollande est de libérer les terrains appartenant à l’Etat. Les collectivités locales disposeraient alors de nouveaux espaces, mis gratuitement à leur disposition pour la construction de logements sociaux dans les 5 années à venir.

L’autre inquiétude du candidat Hollande concerne le prix des logements et souhaite encadrement des loyers notamment en cas de changement de propriétaire. Cette proposition, qui avait déjà fait l’objet d’un amendement déposé par le Sénat, devrait éviter l’explosion des loyers de façon anarchique tout en établissant un indice de prix, applicable en fonction de l’implantation géographique, et propre à harmoniser les prix de l’immobilier.

Si les professionnels sur le marché immobilier sont plutôt favorables à ces propositions, les experts émettent cependant des doutes sur l’analyse immobilière de la situation. Concernant la cession des terrains appartenant à l’Etat, les régions les plus touchées par le manque de logement sont PACA, l’Ile-de-France et Rhône-Alpes. Or dans ces régions, le peu de disponibilité des terrains à bâtir et leur prix risquent de tuer dans l’œuf les bonnes volontés. Par ailleurs, les organismes publics verront sans doute d’un mauvais œil de brader les terrains qu’ils pourraient vendre à des prix élevés. Quant à l’encadrement des loyers, certains le considèrent comme une impasse économique qui favoriserait la baisse des offres sur le marché immobilier et une exigence accrue des propriétaires vis-à-vis des bailleurs.

Si Nicolas Sarkozy, au cours de la campagne de 2007 avait annoncé vouloir développer la compétitivité du secteur, il semble que François Hollande souhaite aller plus loin. Espérons que les bonnes intentions de campagne ne soient pas contrecarrées par les contraintes de la crise et des nécessités économiques.

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De nouvelles mesures sociales

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• un système de location accession, permettant de valider les capacités de remboursement,
• un taux de TVA à 5.5% dans les zones de renouvellement urbain,
• des partenariats avec les communes et les professionnels de l’immobilier.

Une efficacité contestée

Mais, en raison de la crise financière, l’efficacité de ces mesures risque d’être limitée. En effet, la tendance immobilier s’oriente davantage aujourd’hui vers l’investissement locatif. Sur l’ensemble des transactions, seulement 1/3 des achats correspondent à une véritable accession à la propriété. L’une des causes probables est sans doute la loi Scellier qui a, certes, permis de relancer les secteurs d’activité liés à la construction, mais qui a surtout valorisé l’acquisition de biens destinés à la location. Par ailleurs, les tendances instables du marché de l’immobilier, la crise financière et par conséquent, la révision des aides accordées par l’état, font craindre un recul du marché.

Gare aux arnaques

Dans ce contexte difficile, on constate parallèlement, une recrudescence des escroqueries tant dans la location que dans l’achat immobilier. Cette nouvelle forme de délinquance financière oblige aujourd’hui les futurs acquéreurs à se montrer vigilants car les ruses sont multiples. Mandats cash, qui permet, moyennant finance de réserver un bien souvent inexistant, listes de biens présents sur le marché mais non mises à jour, locaux inhabitables ou contournement des pénalités de retard par les constructeurs… autant de stratégies qui risquent encore de plomber le marché de l’immobilier.

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• chute du patrimoine immobilier des ménages américains de 6600 milliards,
• baisse des prix de l’immobilier de 34,5% depuis 2006,
• 2,5 millions de biens saisis entre 2007 et 2009,
• 6,6 mois c’ets le niveau au mois d’août du stock de logements neufs,
• 40% des pertes d’emplois provoqué par la chute de l’immo Us.

Les indices sont toujours en baisse mais laissent espérer…

Certains y voient un signe rassurant, les promesses de vente ont chuté moins que prévu en août 2011. Ainsi, ces promesses de vente affichaient un recul de 1,2%. Un mauvais chiffre à son plus bas niveau depuis avril dernier et pourtant les analystes du secteur immobilier Us prévoyaient plus de 1,8% de baisse. Du coup le marché de l’immobilier se remet à espérer en une accalmie. L’indice des prix vient lui aussi d’être publié et ressort à un niveau stable entre juin et juillet dernier. Celui-ci permet donc de penser que le marché peut encore se reprendre avant la fin de l’année. La crise de la dette semble avoir finalement peu impactée le moral des acheteurs de logements américains.

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Des petites rigolos ont décidé d’expliquer la crise immobilière en Espagne en animation. en dehors du côté un peu provoque, j’aime bien cette vidéo avec les sous-titres. Sans les sous-titres j’ose pas trop imaginer avec le débit habituel des espagnoles.

Bon si vous voulez quelque chose de plus neutre pour vous expliquer et faire le point sur la crise immobiliere espagnole, je vous invite à plutôt regarder cette vidéo de Radio Canada (eh oui il s’intéresse à tout les québecois).

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La crise immobilière fait vendre des journaux mais pas de l’immobilier. C’est un peu humoristique mais c’est bien de cela dont il s’agit. En effet, la crise de l’immobilier espagnole repose essentiellement sur la gestion d’un stock immense de logements vacants. Selon un des derniers articles immobiliers du nouvelobs, les stocks de biens vacants représentaient plus de 688044 logements en 2009. Ces stocks de logements ont baissé en 2010 pour atteindre 687454 maisons ou appartements. Enfin cette baisse est peu élevé mais ce qui compte c’est surtout le changement de tendance notent les experts du secteur.

Côté prix de l’immobilier, la baisse a été forte. depuis le pic immobilier de 2008, les prix des logements vacants ont reculé en moyenne de 15,4% avec des pics de 24% ! Cette baisse des prix devrait se calmer sous réserve que les stocks continuent de baisser. C’est sur ce constat que le gouvernement espagnol a mis en place des mesures de défiscalisation et que les banques ont apporté leur aide pour inciter l’achat de ces logements vacants. Une baisse forcée qui pourrait permettre de sortir le pays de la crise immobilière. Rappelons que l’Espagne est un des pays européen à avoir suivi les Etats-Unis dans une crise sans précédent. Cela est principalement lié à son type de crédit immobilier. Contrairement à la France, les crédits immobiliers espagnols sont essentiellement des prêts à taux variables, la hausse des taux des crédits à donc entrainée tout le pays dans la crise et les stocks ont gonflé.

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C’est assez mathématique, lorsque les taux des crédits immobiliers baissent, les prix des logements sont orientés à la hausse alors que l’inverse est aussi vrai, si les taux des prêts augmentent, les prix des maisons baissent. De fait bien souvent, beaucoup de personnes font l’erreur de se focaliser soit sur un soit sur l’autre alors qu’il faut avoir un regard sur l’ensemble des deux facteurs qui régissent le marché de l’immobilier. Or bien souvent l’équilibre est toujours de mise, c’est pour cela que lorsqu’un particulier veut acheter il ne doit pas se focaliser sur le marché ou sur les crédits mais d’abord sur son opportunité d’achat au sens large. C’est ce que je tente d’expliquer dans mon guide de conseil pour acheter.

Du coup pour connaître la tendance du marché du logement aux USA, il faut suivre de près le niveau des crédits outre Atlantique. C’est également du crédit immobilier que pourrait sortir la solution à la crise immobilière US. La tendance est bonne depuis plus de 3 mois aux Etats-Unis car les taux des crédits sont en baisse et reviennent vers leur meilleur niveau. Ainsi, la semaine dernière, un emprunteur devait compter sur un taux à 4,45% pour un prêt sur 30 ans, pour un prêt sur 15 ans il pouvait emprunter à 3,66%.

De bonnes conditions de financement qui devraient permettre aux prix des maisons de repartir à la hausse et faire rebondir le marché.

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Une bonne nouvelle vient de tomber et laisse penser que l’Espagne parvient à redresser la barre face à la crise. Ainsi, si la baisse de l’immobilier a atteint -2,1% en 2010, le dernier trimestre montre que la pente pourrait s’inverser. En effet, entre le 3ème et le 4ème trimestre 2010, les prix des maisons en Andalousie ont seulement reculé de 0,2%, un indice immobilier très officiel provenant de l’institut national de la statistique espagnol. Par ailleurs le prix du logement affiche un recul de seulement 1,9% entre le 4ème trimestre 2009 et celui de 2010.

Mieux, la crise immobilière semble passer pour quelques villes comme par exemple Madrid où le prix du mètre carré des appartements est en hausse de 1,7% sur un an. Mais certaines régions restent en plein coeur de la crise immobilière affichant des baisses de l’immobilier très importantes, c’est le cas de : Cantabrie = -7,2%, La Navare = -5,9%, Aragon = -4,3%.

Les professionnels du secteur de l’immobilier et de la construction commencent à espérer la stabilisation. Certains estiment que le niveau bas des prix des maisons et des appartements devrait permettre d’attirer les investisseurs étrangers. D’autres professionnels estiment que les délais de vente des maisons et des appartements pourraient ne plus dépasser les 4 voir 3 mois.

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