Crédit photo : Arvind Balaraman

Parmi les mesures consensuelles, le candidat PS à l’élection présidentielle a longuement insisté sur la bulle immobilière, sur le manque inquiétant de logements en France et sur la nécessité de proposer des programmes efficaces de constructions pour répondre aux nombreuses demandes en constante augmentation depuis le début de la crise. La volonté de François Hollande est de libérer les terrains appartenant à l’Etat. Les collectivités locales disposeraient alors de nouveaux espaces, mis gratuitement à leur disposition pour la construction de logements sociaux dans les 5 années à venir.

L’autre inquiétude du candidat Hollande concerne le prix des logements et souhaite encadrement des loyers notamment en cas de changement de propriétaire. Cette proposition, qui avait déjà fait l’objet d’un amendement déposé par le Sénat, devrait éviter l’explosion des loyers de façon anarchique tout en établissant un indice de prix, applicable en fonction de l’implantation géographique, et propre à harmoniser les prix de l’immobilier.

Si les professionnels sur le marché immobilier sont plutôt favorables à ces propositions, les experts émettent cependant des doutes sur l’analyse immobilière de la situation. Concernant la cession des terrains appartenant à l’Etat, les régions les plus touchées par le manque de logement sont PACA, l’Ile-de-France et Rhône-Alpes. Or dans ces régions, le peu de disponibilité des terrains à bâtir et leur prix risquent de tuer dans l’œuf les bonnes volontés. Par ailleurs, les organismes publics verront sans doute d’un mauvais œil de brader les terrains qu’ils pourraient vendre à des prix élevés. Quant à l’encadrement des loyers, certains le considèrent comme une impasse économique qui favoriserait la baisse des offres sur le marché immobilier et une exigence accrue des propriétaires vis-à-vis des bailleurs.

Si Nicolas Sarkozy, au cours de la campagne de 2007 avait annoncé vouloir développer la compétitivité du secteur, il semble que François Hollande souhaite aller plus loin. Espérons que les bonnes intentions de campagne ne soient pas contrecarrées par les contraintes de la crise et des nécessités économiques.

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Une surévaluation inquiétante
Il suffit de considérer, au hasard, le marché immobilier parisien pour s’en convaincre. En l’espace d’une dizaine d’années, le prix du m2 à triplé passant de 2476 euros en 2008 à plus de 7000 euros fin 2010. Considéré par les économistes comme largement surévalué, ce marché connait une progression constante qu’il semble difficile à arrêter. La conséquence des mesures prises par le gouvernement Sarkozy n’ont pourtant rien de surprenant. En favorisant l’ouverture des marchés immobiliers par des mesures fiscales incitatives, il semblait logique que les prix grimpent réduisant, par voie de conséquence, à néant l’intérêt initiales de ces mesures. En contrepartie, la situation du budget de l’Etat n’en est pas pour autant plus avancée, puisque les prix d’achats sont plus élevés.

Des risques à court terme
L’une des conséquences de cette bulle immobilière est de voir se pérenniser les taux d’intérêt illusoirement bas. Dans ces conditions ce ne sont plus les marchés qui fixent les prix, mais une spéculation massive sur les possibilités d’emprunt et donc d’achat des acquéreurs. Or, quand les prix augmentent, l’Etat devrait limiter les crédits immobiliers pour stabiliser le marché et non le contraire comme c’est le cas actuellement. Soutenus pour le moment par les banques, les taux d’intérêt se maintiennent. Mais lorsqu’elles modifieront leur politique, les taux d’intérêt retrouveront leur valeur réelle sur les marchés. Un crack semble inévitable.

Si l’on considère que l’éclatement de la bulle immobilière affectera majoritairement les ménages, on peut légitimement s’interroger sur leur capacité à relancer la consommation, n’en déplaise aux prévisions du gouvernement.

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Le marché immobilier au Maroc se cherche un second souffle. Ce dernier a été frappé par une très forte bulle immobilière en 2007. Puis la crise immobilière et économique mondiale est passée par là. Les transactions ont alors chuté et les prix des logements ont reculé. Mais où en est le marché immobilier au Maroc actuellement ?

C’est en lisant MaghrebEmergent.com que l’on peut se rendre compte que le marché marocain se cherche un second souffle. La chute de l’immobilier n’est plus là mais la reprise n’est pas encore au rendez-vous. Depuis le début de l’année 2011, les transactions continuent d’afficher un recul des volumes de ventes avec -17,5%. Dans le même temps, les prix des logements se sont maintenues à la baisse à -1,6%. Mais ces derniers ne reflète pas une situation qui s’est améliorée à comparer au plus mauvais moment de la crise immobilière marocaine. Au cours du dernier trimestre, les prix des appartements n’ont ainsi reculé que de 0,3%. Ce dernier chiffre montre donc un changement de cap pour le secteur du logement au Maroc.

Concrètement, les choses devraient aller dans le bon sens au Maroc sous réserve que le climat économique international ne pousse pas les investisseurs à fuir. En effet, c’est bien d’acheteurs étrangers dont le pays a besoin avec un stocks de programmes neufs qui doit absolument être réduit pour pouvoir prétendre à une vraie reprise de l’immobilier mais aussi du secteur de la construction (indispensable pour soutenir la croissance).

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Marianne.fr vient de publier un article intéressant sur l’éventualité d’un krach immobilier en France dans les prochaines années. Cet article s’intitule « Un krach immobilier menace la France« . Alors certes je suis un défenseur de la théorie d’une trop forte hausse immobilière ces dernières années mais de là à parler de krach de l’immobilier… il faut pas pousser. A mon sens un crach immobilier n’est envisageable que dans une seule et unique condition : une crise économique mondiale de très grande ampleur. Malheureusement pour les théoriciens du krach, celle-ci ne viendra pas. Dans le pire des cas nous aurons de nouveau le droit à une crise économique comme nous l’avons connue ces dernières années. Mais celle-ci n’est pas encore assez violente pour provoquer une chute des prix de plus de 20% sur un an.

En effet lorsque l’on parle de krach immobilier c’est une baisse du prix des logements de l’ordre de 20% minimum qu’il faudrait constater sur une courte période (par exemple un an). Même les Etats-Unis pourtant en pleine crise immobilière n’ont pas connu cette situation. Car en plus de la baisse des prix c’est la « soudaineté » du choc qui fait que l’on peut qualifier cet évènement de krach immobilier.

Cependant je reste d’accord que d’un point de vue macro, la France est bien dans une bulle immobilière ou plutôt Paris et sa région. Les prix ont en effet augmenté de plus de 235% depuis 1998. Ces niveaux sont inquiétants car ils provoquent des changements sociaux et structurels dans le marché parisien (avec des achats de fonds d’investissements, de riches étrangers…). Mais bon Paris reste Paris et comment ne peut on pas imaginer le niveau des prix des la capital français dans la même proportion que les prix de l’immobilier à Londres ? Bref les prix resteront très certainement élevés sauf évènement économique majeur.

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Les prix de l’immobilier à Paris font souvent coule beaucoup d’encre dans les médias. On utilise souvent les terme de bulle ou de boom immobilier pour qualifier le marché parisien mais qu’en est-il actuellement ? la hausse immobilière est toujours là… malheureusement pour les acheteurs. Ces derniers doivent se faire une raison, je ne pense pas que l’on puisse parier sur une baisse immobilière à Paris dans les prochains mois voir prochaines années. Pourtant les prix atteignent des sommets, il faut croire que l’argent coule à flot à Paris.

Les derniers indices montrent tout de même un ralentissement de l’activité. Ainsi les volumes de transaction ont baissé de 7% pour le marché des appartements et de 9% pour les maisons, au premier trimestre 2011. Tout le monde se dit alors que les prix pourraient suivre le même chemin ? non les prix restent à la hausse sur cette période. Au premier trimestre, les prix au mètre carré fleurtent avec les 8000 euros/m² et ont augmenté de 5,6%. Cette hausse poussent toute la région parisienne dans la même tendance immobilière : +2,9% pour la Petite Couronne et +2,6% pour la Grande Couronne.

Personnellement, je trouve ces niveaux tout simplement incroyables mais les choses ne vont pas se calmer. L’économie semble repartir tranquillement et les taux des crédits certes en légère hausse ne suffira pas à freiner les ardeurs spéculatives. Toutefois, à ces tarifs, le marché de l’immobilier à Paris échappe de plus en plus au français pour profiter aux étrangers fortunés qui souhaitent acquérir un pied à terre dans la capitale de la mode. Les parisiens devront s’y faire (enfin tant que l’on pourra les appeler parisiens lol).

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Marc Touati est un économiste habitué du sujet de la bulle immobilière. Dans de prochains articles je reviendrais peut être sur ses précédentes vidéos. En 2007, il évoquait déjà ce phénomène en France et dans le monde de cette bulle immobilière que certains ne souhaitent pas vouloir découvrir. Toujours est-il que ce sujet est difficile à aborder ? Je dirai d’un point de vu macro-économique qu’il existe effectivement une bulle immobilière en France et dans ce cas peu importe la localisation. En revanche d’un point de vu plus spécifique du marché de l’immobilier, on peut considérer comme la bulle immobilière est plus centrée sur Paris et que des zones plus retirée de France ne sont pas vraiment en bulle de l’immobilier.

Pourquoi peut-on considérer une bulle immo au niveau macro-économique ? simplement car les prix de l’immobilier ne sont établis que pas l’offre et la demande et en aucun cas par le vrai coût du bien en lui même. Encore que ces dernières années les choses ont eu tendance à changer avec notamment la hausse des prix du foncier et du coût de la construction.

Bref, je vous laisse apprécier cette vidéo sur l’avis de Marc Touati sur la bulle immobilière en France.

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Cependant quand l’actualité remet deux ou trois pendules à l’heure je vais tout de même pas manquer cela. Ainsi l’Insee fait un point très sérieux sur l’évolution de l’immobilier en France depuis 1998. Le bilan est positif (en tout cas pour ceux qui ont acheté à l’époque) car les prix des logements ont pris 141% ! Une grosse augmentation de l’immobilier qui tire la sonnette d’alarme de la bulle immobilière en France. Le centre d’analyse stratégique estime que le retour de la bulle n’est pas à éviter.

Mais voilà l’Insee estime qu’il n’existe pas réellement de bulle immobilière « spéculative ». En effet, selon l’Insee, l’augmentation immobilière des dernières années n’est pas liée à une forte augmentation de l’investissement dans l’immobilier. Bref on ne peut pas conclure à une spéculation sur le marché.

Personnellement, je pense que cette analyse est partiellement biaisée. En effet, les professionnels de l’investissement n’ont peut être pas augmenté leur part mais ceux sont les particuliers qui ont changés d’attitude face à l’immobilier. Certains ont en effet misé sur l’augmentation des prix de l’immobilier pour espérer faire de belles plus values. Si cela ne s’appelle de la spéculation…??

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L’article de ce jour n’est pas pour vous faire part des dangers d’une bulle immobilière mais pour vous indiquer qu’un rapport officiel vient effectivement de constater la bulle immobilière en 2011. Cette étude a été réalisée par le CAS (Centre d’analyse stratégique). Cette étude est très intéressante car elle dresse l’évolution des prix de l’immobilier au cours des 25 dernières années. Le bilan est étonnant car en fait, le revenu des ménages français a évolué au même rythme que l’évolution des prix des logements. Personnellement je n’aurais pas parié sur cela.

Mais petit focus sur les années après 1998 où le cours de l’immobilier a flambé de plus de 2,5 fois sa valeur. Donc si on ne peut pas vraiment conclure à une bulle immobilière au cours des 25 dernières années, c’est l’évolution des prix depuis plus de 10 ans qui peut inquiéter. Car pour éviter toute crise immobilière ou krach, il faut que cette hausse des prix par 2,5 soit assise sur de bonnes bases et de bons fondamentaux.

L’étude explique l’origine de cette flambée des prix des logements par les phénomènes suivants :

• la hausse des prix de la construction,
• le manque de terrain pour construire,
• les aides publiques pour l’accession à la propriété,
• la baisse des taux des crédits immobiliers.

Bref un cocktail très intense qui a fait bondir les prix. La bulle immo est donc solide tant que tout le monde ne s’amuse pas à jouer sur ces facteurs. Sur les coûts de la construction, les tarifs sont toujours en hausse et ne baisseront pas d’ici là, ainsi que pour les prix des terrains à bâtir. Les deux autres facteurs sont donc les aides à l’accession à la propriété et là je pense que dans les grandes orientations cela changera peu car c’est un enjeu politique (avec des bulletins dans les urnes). Reste donc les taux des crédits qui varieront plus et feront évoluer le marché mais pas de manière catastrophique. Donc l’idée d’éclatement soudain de la bulle immobilière est à exclure.

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Tout d’abord l’Expansion tire une première conclusion du marché actuel en indiquant que les prix des logements se stabilisaient en ce début d’année 2011. Cela confirme donc les perspectives immobilières dressées par certains réseaux comme Century 21. Or ces réseaux annoncent une timide hausse pour 2011, environ 3%. Mais il faut lire entre les lignes car si la hausse nationale atteint 3% en moyenne il faut prendre en considération la forte pondération de Paris et l’Ile-de-France. Car si une chose est certaine pour l’évolution des prix en 2011, Paris restera fermement dans le vert. Rappelons que Paris vient de franchir la barre « mythique » des 8000 euros par mètre carré.

Malgré cela, Paris et l’Ile de France pourrait être concernée par un ralentissement des volumes des ventes (et non pas des prix). Du coup c’est cet ensemble fragile qui laisse penser que la bulle immobilière actuelle pourrait bien se dégonfler… je ne pense pas éclater.

Personnellement je suis convaincu qu’une correction immobilière est inévitable voir même souhaitable pour éviter une chute qui pourrait conduire à une prochaine crise économique. Les taux des crédits remontent, le pourvoir d’achat des ménages baisse et la démographie n’est pas favorable au maintien de la bulle immobilière. Dans un prochain article je reviendrai sur cette conjoncture immobilière fragile qui pourrait très bien basculer d’une bulle à une crise immobilière.

En attendant pas de panique et si vous êtes acheteur, ne vous précipitez pas. Je vous invite à consulter mes conseils pour acheter en tant que particulier. Il s’agit de mes retours d’expériences en la matière (2 achats à titre personnel et plusieurs échanges avec des amie)s. N’hésitez pas à me fournir vos conseils pour compléter ce guide pour acheter une maison ou un appartement.

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  Lemonde.fr vient de publier un article rappelant la fragilité de la bulle immobilière. En effet lemonde estime qu’avec une simple baisse de 12% des prix immobiliers le marché est encore en pleine bulle. Pourtant ces derniers mois, le marché du logement était reparti dans de meilleurs conditions notamment un volume de transactions en hausse de 25% entre le deuxième trimestre 2010 et 2009. La raison.de ces volumes reposent sur la baisse des crédits à taux variables (moins de 2%) et de.la mise en place de la déduction des intérêts d’emprunts [...]

• Bulle-immobiliere .net : forum immobilier

  Bulle-immobiliere.net est un site spécialisé comme son nom l’indique dans la bulle immobilière. Nous avions déjà expliqué ce phénomène de bulle dans le monde du logement et l’explosion des prix depuis quelques dizaines d’années. Bulle-immobiliere .net est un forum sur les prix des maisons et des appartements, très actifs avec plus de 111 000 messages et pratiquement 2000 membres. A visiter si vous voulez vous persuader d’attendre avant d’acheter un bien immobilier. Site : Bulle immobilière Lien : http://www.bulle-immobiliere.net/

• Bulle immobilière : un graphique

  La bulle immobilière a-t-elle disparu ? En tout cas les médias n’en parle plus. Pour moi même si nous sommes dans une crise immobilière au vue d’un grand nombre de personnes, nous sommes toujours au coeur de la bulle immobilière. En effet, qu’est-ce qu’il caractérise une bulle immobilière ? C’est très simple, la bulle est liée à une spéculation liée à un fort déséquilibre entre l’offre et la demande qui fait flamber les prix de l’immobilier. Mais qui les fait flamber en disproportion par rapport à la vraie valeur du [...]