La hausse immobilière annuelle en prend un petit coup et calme les ardeurs des plus spéculateurs parmi les anglais. Su un an, les tarifs de l’immobilier ne progressent plus que de 6,6% contre 8,7% précédemment. Nationwide mentionne également que les volumes sont inférieurs de moitié au niveau d’avant la crise immobilière qui a secoué le pays.

Ainsi, ce rebond du marché immobilier à Marseille se traduit essentiellement par le retour des volumes. Ces derniers ont augmenté de 50% entre janvier 2009 et 2010. La baisse de l’immobilier aura donc été de courte durée à peine 2 ans ce qui aura permis de corriger les prix des logements de seulement 7%.

Selon les spécialistes du secteur immobilier comme la Fnaim, les acheteurs ne sont plus là pour faire une opération spéculative mais pour réaliser un projet de vie, la reprise est donc saine.

Toutefois, il ne faut pas généraliser cette reprise qui semble se profiler sur les prix immo à Marseille. Comme nous vous l’avions indiqué, le marché est encore convalescent. Même si certaines villes françaises vont forcément tirer leur épingle du jeu, d’autres ne sont pas encore sortie de la baisse immo. N’oublions pas que les taux des crédits sont historiquement très bas et que compte tenu de ce niveau, la reprise aurait du être beaucoup plus franche.

En savoir plus sur : Immo prix à Marseille

Le marché du logement en France

En France, le marché se cherche, cela se reflète par des indices immobiliers incertains. Néanmoins, il faut faire la part des choses entre l’immobilier aux entreprises et celui dédié aux particuliers. Le premier s’enfonce et l’on peut commencer à parler de crise immobilière. Pour le second, même si il y a peu nous parlions également de crise, la tendance est à la stagnation.

La raison de ce contexte ? Un soutien important de l’Etat par le biais d’aides notamment par des dispositifs de défiscalisation (Loi Scellier en particulier). Néanmoins la situation économique est incertaine, la croissance tarde à reprendre et le chômage vient tout juste de passer la barre des 10%. Cela signifie 2 choses : les entreprises sont en difficultés d’où une chute de l’immobilier d’entreprise et les particuliers sont en situation précaire ce qui n’incite pas à l’achat d’un logement pour devenir propriétaire.

Pourtant les prix n’ont pas chuté notamment grâce aux aides de l’Etat mais aussi à des taux de crédits très favorables (souvent moins de 4%). Ce taux permet de maintenir l’envie d’achat pour devenir propriétaire. Les volumes ont donc chuté sans impacter lourdement les prix des logements.

Psychologiquement, les acheteurs ont repris le dessus sur les vendeurs contrairement aux années de la bulle immobilière (2005…). Ce phénomène est plus important qu’il n’y parait car il signifie que les acheteurs se sont remis en question et se demande si il est toujours opportun de devenir propriétaire. Un bon réflexe, d’autant plus que les taxes vont continuer de flamber avec la décentralisation actuelle des différentes missions de l’Etat qui partent bien souvent en région et en département.

Les jeunes générations devraient soutenir le marché immobilier avec pour objectif de préparer sa retraite ayant conscience que celle-ci ne durera pas.

Les clés essentielles pour le marché français sont donc : le taux des crédits, le taux de chômage, les aides de l’Etat.

Au niveau international

La situation est très variée malgré une crise économique généralisée. Ainsi aux Etat-Unis la crise immobilière ne semble pas vouloir se terminer. Certains économistes prédisent une reprise pour le mois d’août 2010 mais cela reste difficile à penser tant les derniers indices sont décevants. La crise des subprimes a entrainé toute l’économie dans la tourmente. Pratiquement tous les secteurs sont touché en profondeur, il faudra donc plusieurs années avant la reprise.

Pour d’autres pays la situation est inversée. La Chine et l’Inde par exemple sont toujours en pleine bulle immobilière après une brève accalmie de la hausse du prix des logements. Certains économistes y voient là la prochaine raison d’une future crise économique dont l’ampleur serait encore plus importante que la crise des subprimes. Pourtant les gouvernements de ces pays se sont saisis de ce problème et tente bien de réguler les marchés des appartements et de maisons. Cette forte augmentation est néanmoins légitime au regard de la démographie de ces pays et de la hausse du niveau de vie qu’ils rencontrent.

Cette situation est préoccupante car les premiers pays pourraient ne pas être sortie de la première crise qu’une seconde viendrait s’y ajouter et ruinerait tous les efforts pour tenter de relancer la machine économique.

La hausse de l’immobilier se vérifie toujours dans le Sud de la France, mais ne persiste pas dans l’Est du pays comme par exemple en Champagne Ardenne. Du coup l’indice du groupe seloger ressort en très faible hausse au mois de février avec seulement 0,01%. Avec dans ce chiffre des disparités à l’échelle du territoire français notamment une hausse de l’immobilier qui reste présente dans les grandes villes. Ainsi à Paris les prix de l’immobilier ont progressé de 2,1% de décembre 2009 à février 2010.

Les loyers des appartements sont eux aussi pratiquement stable mais avec des situations là aussi très variables. Dans les grandes villes étudiantes essentiellement, la demande permet des maintenir des loyers à la hausse. En revanche les loyers sont à la baisse dans des villes comme Laval et Grenoble. D’un côté la hausse atteint pratiquement 1,5% au cours des trois derniers mois et de l’autre une baisse de plus de 2%. Pour preuve de l’incertitude du marché de la location, la baisse historique des loyers à Paris à -0,2%.

c’est un terme généralement repris par les économistes et les médias. Bien souvent ce terme fait un buzz et c’est pour cela qu’il est utilisé sans réellement savoir ce dont il repose.

Tout d’abord le terme bulle dans le milieu financier est utilisé comme un symbole pour imager un phénomène de gonflement et de spéculation, à l’image d’une bulle. Derrière cette notion de bulle, il y a aussi le principe d’un gonflement éphémère qui laisse souvent place à une explosion (de la bulle). C’est terme sont bien souvent adaptés aux marché économiques et immobilier en particulier. En effet, on parle de bulle immobilière lorsque les prix des logements augmentent considérablement et sans raison réelle par rapport à la valeur matériel d’un bien immobilier.

Les prix augmentent donc sur des périodes plus ou moins lo

ngue pouvant atteindre + 100% en moins de 10 ans au cours des années 2000 en France à des augmentations plus fulgurantes encore comme en Chine à + 30% en à peine une année. Difficile donc de quantifier ce phénomène de bulle, il peu s’agir d’un phénomène plus ou moins long.

Ensuite, bien souvent après toute hausse spéculative, le marché et donc les acheteurs en l’occurrence se rendent compte de cette augmentation déraisonnable et donc stop leurs achats à tarifs élevés. C’est ainsi que du jour au lendemain pour ainsi dire, les prix s’effondrent, on

parle alors de crise immobilière ou de krach immobilier. Le boom immobilier est donc bien terminé et comme pour une bulle qui explose, le marché du logement chute lourdement entraînant très souvent des propriétaires vers la faillite personnelle.

Origines de la bulle immobilière

L’origine du mal pourrait on dire vient de plusieurs phénomène :

• l’inflation : les acheteurs suivent l’inflation et comme les produits de consommation courante voient leurs prix augmenter, ils ne voient pas pourquoi il n’en serait pas de même pour le logement (cela se vérifie aussi pour les loyers),
• la baisse des crédits immobiliers : bien sûr emprunter de l’argent à faible coût est un moteur à ce phénomène. C’est bien pour cela que la régulation des taux des crédits permet de réguler la hau sse de l’immobilier et donc la bulle (principe de base de la politique monétaire de la BCE).
• la retenu des ménages en période de crise provoque l’augmentation des liquidités qui un jour ou l’autre sont réinjectées en grand volume et principalement dans le marché du logement.
• la psychologie des acheteurs qui comme des moutons suivent le mouvement du troupeau (nous les premiers).

Marché de hausses et de baisses

Depuis des dizaines d’années, les prix de l’immobilier sont faits de hausses et de baisses. Un effet que l’on retrouve dans bien d’autre phénomènes économiques, on appelle cela le cycle de Kondratiev. Dans le cas des maisons et dees appartements, le cycle est fait de bulle immobilière et de krach immobilier, c’est ainsi. Le bon investisseur sera celui qui sera maîtriser ce cycle car il y a beaucoup à gagner.

La chute de l’immobilier en Belgique ces derniers mois n’est pas un mythe. Après notre article d’hier : Belgique : baisse de l’immobilier en 2009 , c’est le journal en ligne trends qui vient confirmer cette tendance de baisse immobilière belge. Le site reprend les chiffres de la ville de Liège et il en ressort les éléments suivants :

• une baisse des transactions de 17% en 2009,
• un recul de 2,1% du prix des maisons,
• une chute de 7,7% des pavillons plus importants,
• une hausse de 2,5% des tarifs des terrains à batir.

Selon les notaires Belges, le début d’année 2010 ne semble pas aller contre cette tendance de l’immobilier.

Les plus fortes hausses resortent dans les 19, 20 et 15ème arrondissements avec respectivement +25, +24 et + 22%.

Voir l’article : Immobilier : 43% des villes franciliennes affichent des prix en hausse

Autre détail, les primo-accédants sont de retour en province et explique principalement la hausse des ventes de logements.

Au niveau des prix de l’immobilier, l’étude montre clairement un décallage entre l’immobilier neuf et l’ancien. Le neuf se vend entre 25 et 35% plus cher que l’ancien.

Enfin un point sur les crédits immobiliers, l’étude montre que les crédits relais sont de moins en moins sollicités. Cela s’explique logiquement par les délais de vente ultra variables d’un bien à un autre mais aussi par les risques économiques actuels.

En savoir plus sur : Etude Solvimo – Les ventes de biens immobiliers en augmentation de près de 20%

Ce chiffre reste à nuancer avec notamment le niveau des ventes de logements qui est en nette reprise, en hausse de 11,4% sur cette même période. Selon les spécialistes et nous voulons bien les croire, cette hausse des ventes est fragile malgré tout car elle repose essentiellement sur les aides octroyées par le gouvernement Obama.

En savoir plus : les prix des logements existants en baisse de 11% au T3

Source : http://www.boursier.com/