On parle souvent de bulle car l’image est bien plus emblématique pour illustrer la spéculation immobilière. Effectivement, la bulle symbolise quelque chose qui gonfle jusqu’à une seule issue l’explosion où le krach immobilier dans le cas du marché du logement. Mais  au juste qu’est que la spéculation immobilière ? On pourra résumer simplement en indiquant qu’il s’agit du moment où l’on investit dans un bien avec pour finalité de faire une plus-value. Au fur et à mesure des années, la spéculation est devenue un sujet tabou et un formidable moyen pour drainer des électeurs vers les politiques. En effet, les politiques, depuis le crise des subprimes, tirent à boulets rouges sur ce diable que représente la spéculation et la spéculation immobilière en particulier (après la spéculation financière). Pourtant les politiques sont les premiers également à crier à la crise immobilière lorsque les prix des logements n’augmentent pas.

Or la spéculation dans le monde de l’immobilier commence dès que le marché est orienté à la hausse. Rien de plus normal, comme dans tous les systèmes, certains cherchent toujours à optimiser cette hausse et pourquoi pas avec un effet de levier. Bref rien ne sert de critiquer, il faut comprendre que la spéculation même si il est bien de la contrôler, c’est un phénomène naturel. Par ailleurs, la spéculation est une conséquence d’un système et bien souvent les politiques qui créent les lois sont à l’origine de ce système et ont donc permis celle-ci. Cela peut venir par exemple par la mise en place de produit de défiscalisation (la loi de Robien en est un exemple) ou des zones plus facilement constructibles… Conclusion, pour s’attarquer à cette spéculation il faut le vouloir, il ne faut pas seulement la critiquer.

Nous l’avons dit la spéculation est une conséquence de la hausse immobilière, elle en a donc les même origines :

  • une explosion démographique
  • une hausse des revenus
  • une hausse de la densité de population (en concentrant tous les emplois dans une zone donnée) en lien avec un exode rural
  • un manque de logements adaptés à la population
  • la destruction de logements sans reconstruction
  • les expressions « investir dans la pierre en période de crise » par exemple
  • le besoin ou l’envie de créer de la richesse rapidement

Tout ces phénomènes oeuvre en faveur de la hausse des tarifs des logements et donc de la spéculation immobilière.

Le problème de cette spéculation est donc de la maîtriser et de connaître sont ampleur. Si elle est faible, elle est saine car elle reflète une économie en bonne santé. Si elle est forte, elle conduit un pays à la crise avec un krach immobilier à la clé. Le législateur doit donc favoriser et maintenir à minima cette spéculation pour créer une saine émulation du marché tout en évitant la mise en place d’un système financier précaire. Seuls les grands économistes sont capables de cela. Lorsque l’on regarde dans le passé et le nombre de bulle immo suivies de crise immobilière, ils sont rares, ce qui montre la difficulté de cette exercice.

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