Paris, le 30 juin 2011 – Alors que les ventes de logement marquent le pas en Ile-de-France (- 5 % sur un an), les prix poursuivent leur envolée (+ 14,1 % sur un an) en raison du manque d’offre, notamment à Paris. Malgré une légère accalmie en juin, les taux de crédit immobilier restent orientés à la hausse dans la région comme dans le reste de la France. Pour maintenir la solvabilité des ménages, des solutions existent afin de conserver un pouvoir d’achat immobilier en Ile-de-France.

En juin le mouvement de hausse des taux de crédit a marqué une pause, probablement de courte durée. Au total, depuis janvier, la hausse des taux fixes et variables atteint 0,60 point au niveau national comme en Ile-de-France, où les taux sont légèrement supérieurs à la moyenne nationale, en particulier sur 25 et 30 ans, durées sur lesquelles les banques se livrent à une moindre concurrence.

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Dans ce contexte, et après une année 2010 exceptionnelle, les ventes de logements anciens en Ile-de-France ont diminué de 5 % de février à avril 2011 par rapport à la même période en 2010. Une baisse plus marquée à Paris, ou le recul de ventes atteint 8 %, sans toutefois faire baisser les prix qui se sont envolés de 21,7 % sur un an pour atteindre 7 890 € / m² en moyenne (source : Notaires de Paris – Ile-de-France). « Chez meilleurtaux.com, nous constatons une baisse de la demande de crédit de 10 % sur un an, même si l’envie de devenir propriétaire demeure comme en témoignent les nombreuses demandes de calculs d’enveloppe. Compte tenu du manque d’offre, certains de nos clients pourtant éligibles à un financement, ne trouvent pas de bien à acheter. Globalement, le grippage du marché vient davantage des prix trop élevés que des taux qui, même s’ils ont beaucoup augmenté, impactent moins le pouvoir d’achat immobilier » explique Marc Sirotteau, directeur du secteur Ile-de-France chez meilleurtaux.com.

Le pouvoir d’achat immobilier à Paris a diminué de moitié depuis 2000

Depuis 2000, les prix à Paris ont augmenté de 173 %, entraînant une baisse du pouvoir d’achat immobilier de plus de 50 %, malgré le recul des taux de crédit, passés de plus de 6 % en 2000 à 4 % sur 25 ans en 2011. Ainsi, pour une mensualité de 1 000 € sur 25 ans, sans apport, on peut aujourd’hui acheter 23 m² contre 52 m² en 2000.

« Compte tenu de la hausse des prix, de plus en plus de Parisiens sont contraints de se tourner vers la Petite voire la Grande Couronne. Ainsi 53 % des emprunteurs vivant à Paris, achètent en dehors de la ville, en Ile-de-France pour la plupart, mais aussi en province pour 14 % d’entre eux. Ceux qui peuvent encore devenir propriétaires à Paris ont un apport conséquent souvent grâce à la solidarité familiale. En outre, pour faire face à la hausse des taux, la durée moyenne des prêts a légèrement augmenté, de plus de 6 mois par rapport à l’automne 2010 » analyse Sandrine Allonier, responsable des études économiques chez meilleurtaux.com

Typologie des crédits immobiliers en 2011 : qui peut encore acheter à Paris ?

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Maintenir la solvabilité des ménages malgré la remontée des taux d’intérêt

Dans un contexte de hausse des taux, il existe des solutions pour réduire le coût total du crédit.

-         Faire jouer la concurrence entre les banques : en Ile-de-France, d’une banque à l’autre, les taux varient jusqu’à 0,75 point.

-         Opter pour un crédit spécifique comme un prêt à taux mixte – fixe pendant une période donnée puis révisable indexé sur l’Euribor 3 mois – très avantageux notamment pour les primo-accédants qui ont une forte probabilité de revendre leur bien avant 7 ans.

-         Prendre une délégation d’assurance : l’assurance de prêt représentant entre 5 % et 16 % du coût total du crédit selon les profils, il peut être avantageux de choisir une assurance individuelle pouvant permettre d’économiser jusqu’à 50 % du coût de l’assurance.

-         Et dans une moindre mesure, les prêts aidés : à Paris, 41 % des crédits obtenus via meilleurtaux.com incluent un PTZ +, mais avec des montants moyens (32 950 € en moyenne, mais 21 000 € dans l’ancien) ne finançant même pas les frais de notaire, et ce, en raison de la faible performance énergétique des logements franciliens et du manque d’offre dans le neuf.

« D’ores et déjà, pour 15 à 20 % des dossiers, outre un taux compétitif, il s’agit de rechercher une solution de financement. Dans un contexte de taux orientés à la hausse, si les prix continuent à croître, alimentés par le manque d’offre, les délais de vente très courts et la forte demande des investisseurs, notamment étrangers, il y a un risque de désolvabilisation des emprunteurs, notamment des primo-accédants qui ne pourront plus du tout acheter à Paris » conclut Marc Sirotteau.

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