Le partenariat ESSEC – BNP Paribas Real Estate

Depuis janvier 2007, BNP Paribas Real Estate et l’ESSEC ont signé un partenariat pour développer la Chaire Immobilier. L’objectif de cette Chaire est de favoriser à la fois l’enseignement et la recherche académique et professionnelle en économie, finance et management de l’immobilier. Dans le cadre de ses travaux, l’équipe de recherche de la Chaire Immobilier de l’ESSEC, dirigée par le professeur Ingrid Nappi-Choulet, a collaboré avec BNP Paribas Real Estate, et notamment son département Research, représenté par Christophe Pineau, directeur du département International Research de BNP Paribas Real Estate.

Un indicateur original qui compare le coût immobilier par salarié entre le neuf et le seconde main

Cette collaboration a permis à l’équipe de recherche de la Chaire Immobilier de créer le premier indicateur de coût immobilier moyen global par salarié, ce qui le distingue des indicateurs existants rapportés à l’occupant.
L’originalité de cet indicateur tient également à la méthodologie utilisée qui repose sur l’exploitation de la base de données des transactions Immostat-IPD enrichie par le département Research de BNP Paribas Real Estate. L’estimation des loyers se fait à l’aide d’un modèle économétrique (modèle hédonique ) qui permet de neutraliser les effets de structure. Les loyers ainsi estimés sont donc plus fiables que les loyers moyens calculés classiquement.

Cet indicateur mesure les coûts immobiliers que représente l’implantation d’un siège social dans les quartiers d’affaires parisiens, en fonction de différentes caractéristiques telles que l’effectif salarié de l’établissement, la localisation, la date de signature du bail ou encore le type du bien immobilier. Il prend en compte les secteurs des banques, assurances, gestion financière, immobilier, conseil, activités juridiques et comptables, dans chacun des différents quartiers du découpage Immostat-IPD.

Calculé en 2008, et en 2011 selon des hypothèses d’évolution des loyers et de l’ICC, l’indicateur se décline en
14 cartes et 3 graphiques présentant les résultats.

Exemple : Cartes 8 et 9 (hors conseil )

Par exemple, si l’on s’intéresse à l’implantation d’un siège social dans un immeuble de seconde main, on constate qu’une implantation en 2008 dans Paris QCA représente un coût immobilier global annuel moyen de 15 767 €/salarié pour les secteurs des banques, des assurances, de la gestion financière, de l’immobilier et des activités juridiques et comptable (cf. carte n°8).

En 2011, en appliquant les hypothèses de baisse des loyers délivrées par le département Research de BNP Paribas Real Estate, le coût immobilier moyen pour une implantation similaire serait de 13 629 €/salarié pour ces mêmes secteurs d’activité (cf. carte n°9).

• En comparant les résultats obtenus dans le seconde main à ceux estimés dans le neuf, on constate que, bien que les loyers/m² soient plus élevés dans le neuf, le coût immobilier annuel moyen par salarié est finalement souvent plus élevé dans le seconde main.
Ainsi, il peut être plus avantageux de s’implanter dans un immeuble neuf, dont le loyer/m² sera plus élevé, mais dont la flexibilité permettra une meilleure optimisation des surfaces.

• Le coût immobilier par salarié d’une nouvelle implantation en 2008 peut être comparé au coût immobilier par salarié que représentait, en 2008, une implantation dont le bail a été signé antérieurement. Le loyer de marché correspondant à l’année de signature du bail est alors indexé sur l’indice du coût de la construction (ICC) pour déterminer son niveau en 2008.
Lorsque la différence est positive, l’entreprise supporte un coût supplémentaire par salarié pour installer son siège dans cette nouvelle implantation. À l’inverse, une différence négative représente une économie par salarié que l’entreprise peut réaliser en changeant l’implantation de son siège social.

Exemple : Graphique 2 – Coût immobilier global moyen par salarié en 2008 – Paris QCA

Comme le montre l’histogramme (cf. graphique 2), une implantation dans Paris QCA réalisée en 2008 dans un immeuble de seconde main représentait un coût immobilier par salarié en 2008 plus important qu’une implantation similaire pour, d’une part, un bail signé de 2004 à 2007 dans le seconde main, et d’autre part, pour un bail signé en 2000 ou de 2003 à 2007 dans le neuf.
En revanche, les utilisateurs pour lesquels, un bail fut signé entre 2000 et 2003 dans le seconde main, ou entre 2001 et 2002 dans le neuf, étaient incités à déménager ou renégocier leur bail pour profiter du niveau relativement plus intéressant du coût immobilier par salarié qu’aurait représenté la signature d’un nouveau bail en 2008.

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