Taux des crédits stables mais chute des volumes

Donc vous l’avez compris, les taux des crédits ne baissent pas. En revanche selon l’Observatoire Crédit logement/CSA, c’est le volume des crédits qui chute très fortement. C’est une sorte de mini krach au pays où l’emprunt est roi. Crédit logement/CSA annonce ainsi un recul de 25,7% entre le volume de janvier 2011 et janvier 2012. On peu dire que c’est une grosse chute mais comment peut on s’en étonner ? il suffit de regarder les conditions économiques actuelles, c’est tout de même assez difficile que cette situation ne va pas faire réfléchir les futurs acquéreurs pour emprunter.

Mais la situation n’est pas la seule à donner un tel résultat. Les médias ont largement contribué à la décrédibilisation de la finance et des banques. Alors certes elles ne sont pas tout rose dans la situation de crise actuelle mais à force de dire que ce milieu est malhonnête, on fini par un phénomène de rejet quant à aller voir son banquier.

Il y a aussi d’autres raisons comme la nécessité pour les banques de resserrer les conditions d’accès aux prêts. Ainsi, les établissements de prêts ne montent pas leurs taux de crédits mais sélectionnent bien plus leurs clients. Un effet radical qui s’ajoute à un marché immobilier un peu illisible pour les particuliers avec notamment les baisses des aides de l’Etat.

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Crédit photo : Salvatore Vuono

Des acquéreurs moins tentés par l’investissement

Plusieurs facteurs expliquent aujourd’hui cette situation. Sur le plan de l’économie, la morosité générale de la situation française et mondiale, l’approche des futures élections présidentielles et la remontée des taux d’intérêts qui devraient atteindre 4.25%, favorisent l’attentisme. Par ailleurs, sur le plan de l’immobilier, la suppression du Prêt à Taux Zéro Plus dans l’ancien, l’abaissement de la réduction d’impôt liée au dispositif d’investissement locatif Scellier, et l’application plus stricte par les banques des critères d’octroi des prêts immobiliers gênent la concrétisation des projets.

Des candidats aux crédits moins nombreux

L’observatoire constate également que les emprunteurs se montrent désormais particulièrement vigilants dans les opérations de financement immobilier. Ainsi le nombre de bénéficiaires de prêts immobiliers se réduit considérablement. Ce sont surtout les ménages plus âgés et plus aisés, qui bénéficient d’un apport personnel beaucoup plus conséquent et dont le taux d’endettement est moindre, qui sont privilégiés. Actuellement, la durée moyenne d’endettement au 4^ème trimestre 2011 était de 17 ans. Les prêts accordés se répartissaient ainsi : 29% pour le secteur neuf, 62.8% pour le marché de l’ancien et 8.2% pour les travaux de rénovation.

On peut comprendre que l’Observatoire des ménages ne soit pas très optimiste sur les perspectives immobilières. Il prévoit, en effet, que seuls 3.6% des ménages envisageraient de souscrire ce type de prêt cette année contre 4.1% en 2010 et 5.1% en 2007.  Une baisse bien défavorable à supporter par l’ensemble du secteur.

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Comme l’indique le titre de cet article, la visite a été très intéressante compte tenu de la simplicité de toute l’équipe d’Empruntis. Je tiens à remercier les chargés de communication à savoir Nathalie et Philippe. En outre, la visite m’a permis d’échanger et de rencontrer Maël Bernier, directrice de la communication et Hugues du Roscoat, directeur marketing. Certains d’entre vous doivent connaître visuellement Maël Bernier qui fait souvent la Une sur les grands médias nationaux.

Empruntis - courtier en ligne

Empruntis est une société qui date des années « startup » c’est à dire 2000/2001. Et contrairement aux idées reçues, Empruntis a été créé dans la même période que MeilleurTaux (celui-ci n’est donc pas plus ancien sur le marché). Le groupe Empruntis est constitué d’environ 150 salariés qui travaille encore de façon « startup ». Je veux dire par là que lors de ma prise de rendez-vous je me suis dit « attention c’est un bout du monde de la finance, ça va être très protocolaire »… et bien non. Malgré la taille du groupe Empruntis et son ancienneté, il règne une ambiance de société Web encore jeune et dynamique.

Pour faire simple, Empruntis réalise 4 grandes activités :
- le crédit immobilier,
- le crédit à la consommation,
- l’assurance crédit,
- la restructuration de la dette (rachat de crédit).

Côté crédit immobilier, la société propose un service de courtier en ligne pour accompagner le futur acheteur dans sa démarche et assurer la relation avec les établissements de crédits, de manière à obtenir le meilleur crédit pour son client. Cette branche se découpe en un service « classique » et un service « haut de gamme » lorsque les sommes mises en jeu sont plus importantes.

Dernièrement Empruntis a pu s’associer à Broker France pour proposer une activité de « courtage sur le terrain ».

Le groupe devrait proposer un coup de neuf intéressant pour l’année 2012 avec les évolutions suivantes :
- une application mobile pour mieux accompagner le futur emprunteur à gérer son achat immobilier (simulation, services mises à disposition lors de la visite…)
- le suivi du baromètre des taux,
- la mise en place d’un espace client (une sorte de profil qui permettra d’avoir accès à son dossier et en même temps de profiter d’offres personnalisés),
- la réalisation de TwittCam pour échanger directement avec les internautes,
- la refonte du site pour apporter des conseils plus proches des besoins de l’emprunteur,
- la réalisation de vidéos sous forme de sagas.

J’ai donc bien apprécié cette simplicité qui se ressent dans le dynamisme et les évolutions entreprise par Empruntis.

Cette visite aura aussi été l’occasion de partager mon point de vue de blogueur mais aussi et avant tout de particulier (ex-emprunteur). Au-delà du groupe, l’avis de Maël Bernier sur la tendance des crédits immobiliers s’est révélé très enrichissant. J’ai pu notamment mieux comprendre l’intérêt actuel et à venir des banques pour  renforcer leurs fonds propres par le biais de l’épargne, une des conséquences des accords de Bâle 3, tout comme la remontée progressive des taux.

Si vous souhaitez bénéficier du baromètre des taux Empruntis, rendez vous sur la page Taux des crédits.

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  Empruntis.com fait partie des nombreux sites internet dédiés aux crédits immobiliers. Mais Empruntis fait partie des deux meilleurs avec le célèbre meilleurstaux.com. Empruntis est un courtier mais permet aussi aux internautes de découvrir la tendance et l’évolution des crédits immobiliers. Un très bon site mais ce courtier ne s’arrête pas au secteur immobilier, il étend sa gamme aux prêts à la consommation… Lien : http://www.empruntis.com/

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• Empruntis fait le point sur les taux

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Crédit photo : ddpavumba

Des taux d’intérêt qui font chuter les ventes

Les taux des crédits accordés en France par les banques sont calculés sur la base de l’OAT, en progression constante depuis le début de la crise financière et source perpétuelle de spéculations pour les agences de notation. Résultat, les taux immobiliers atteignent aujourd’hui plus de 4% et devraient sans doute continuer leur progression pendant encore plusieurs mois. Dans le secteur de l’immobilier, c’est une mauvaise nouvelle. En effet, les futurs acquéreurs vont se retrouver obligés de s’endetter plus longtemps ou de revoir à la baisse leurs perspectives immobilières. Pour les professionnels de l’immobilier, cette situation laisse présager le spectre d’une chute de l’immobilier résultat de la baisse des demandes et de l’abandon des projets engagés. Pire certains pensent qu’un krach immobilier est possible mais cela semble peu vraisemblable. Mais les prévisions ne sont pas bonnes et le nombre des transactions pourraient chuter d’environ 40000 ventes pour 2012.

La solution des taux révisables

Différents des prêts à taux variables, dont la mauvaise réputation a laissé des traces dans beaucoup de mémoires, les prêts à taux révisables offrent en revanche une certaine sécurité. Basés sur l’Euribor, moins fluctuant que l’OAT, ils apparaissent aujourd’hui comme très attractifs. Non seulement, ils peuvent baisser, mais lorsqu’ils sont « capés », leur hausse est alors plafonnée à 1 ou 2 points du plafond initial. Aujourd’hui, les prêts à taux révisables n’atteignent que 3,5% contre plus de 4% pour les taux fixes. Dans une situation économique instable où le mouvement des taux des crédits reste incertain, il apparaît comme un réel moyen de faire des économies. Cependant, même si au début, les mensualités sont plus faibles, il est évidemment difficile d’établir précisément un budget et de gérer son niveau d’endettement quand les taux changent régulièrement.

Une solution à réfléchir car ils sont complexes et peuvent parfois s’avérer risqués.

Pour plus d’information sur le niveau des prêts, vous pouvez vous reporter sur la page Taux des Crédits.

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Les hypothèques un choix difficile

Lorsque l’on est novice dans le monde de la finance, c’est bien de s’informer pour mieux comprendre les sujets de base. Avant de plonger dans un investissement, tel l’achat d’une maison, il y a une foule d’informations pertinentes à connaître sur les hypothèques.

Tout d’abord, il est important de comprendre qu’une hypothèque est une garantie immobilière dont la banque vous donne de l’argent en échange. Cette définition est applicable lorsqu’il s’agit d’un achat ou d’un investissement.

Le terme est un produit à taux fixe qui s’étend de 6 mois à 25 ans. Il s’agit du contrat avec la banque. Évidemment, un terme qui s’étend sur 25 ans est inintéressant pour l’acheteur étant donné qu’une si longue période de prêt engendre des pénalités. Les acheteurs prennent en moyenne un taux durant 8 ans. Le meilleur terme serait 5 ans, un équilibre avantageux entre temps, intérêt et garantie.

À ne pas confondre avec l’amortissement, il ne s’agit pas de la même chose.

Les types d’hypothèques

Il y a trois principaux types d’hypothèques qui s’offrent à l’acheteur : les hypothèques à taux fixes, à taux variables et la marge de crédit hypothécaire. Tous proposent des avantages différents, dépendamment du budget et des besoins de l’acheteur.

Taux fixes : Il s’agit d’une hypothèque basée sur les termes. C’est un taux stable, qui ne bouge pas à travers le temps. Donc un prêt hypothécaire dont les intérêts n’augmenteront pas.

Taux variables : Les hypothèques à taux variables sont basées sur les données de la Banque du Canada, donc les taux changent à travers le temps. Les taux variables sont toujours plus bas que les taux fixes alors c’est avantageux monétairement. Toutefois, c’est risqué lorsque l’acheteur a un budget serré puisqu’il doit avoir les moyens de subir une hausse.

Marge de crédit hypothécaire : C’est un produit où l’acheteur paye seulement les intérêts. Le principal avantage de la marge de crédit, c’est la grande flexibilité qu’elle offre. Il n’y a pas de remboursement de capital qui s’impose, c’est seulement les intérêts qui doivent être payés mensuellement. C’est un bon choix lorsque l’acheteur a besoin d’argent pour faire des rénovations. Il est possible de rembourser le capital étape par étape, c’est-à-dire que l’acheteur doit payer les intérêts seulement sur la portion qu’il emprunte sur sa marge de crédit.

Pourquoi faire affaire avec un courtier hypothécaire?

Les banques ont pour but de satisfaire leurs clients, soit les actionnaires, donc de faire du profit. Alors, au lieu de magasiner une banque pour choisir le type d’hypothèque qui lui convient, l’acheteur tirerait plus de bénéfice à faire affaire avec un courtier hypothécaire. Celui-ci possède la liste des taux de toutes les banques alors il sera en mesure de conseiller son client de façon objective. Ainsi, l’acheteur ne risquera pas d’affecter son bureau de crédit à la baisse.

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• Conservation des hypothèques

  La conservation des hypothèques est une administration française. Le rôle de la conservation des hypothèques est de réaliser les transferts ou les mutations de propriétés. En outre, et bien sûr, cet établissement enregistre les hypothèques pour chaque bien immobilier.

• Bordereau d’inscription aux hypothèques

  Le bordereau d’inscription aux hypothèques est une pièce établie par le notaire. Le bordereau d’inscription aux hypothèques permet l’inscription aux hypothèques d’une dette ou d’une reconnaissance de dette.

• Etat hypothécaire

  L’état hypothécaire est le document officiel réalisé par les services fiscaux pour faire la situation des hypothèques. Cet état hypothécaire reprend l’ensemble des hypothèques pour un logement donné et cela pour l’ensemble des banques ou établissements de crédits.

Le financement d’un logement c’est toujours le point délicat cela est vrai pour la location (payer un loyer représente un budget conséquent) mais cela est d’autant plus important pour l’achat d’une maison ou d’un appartement. Dans ce sens, simuler un tableau d’amortissement de prêt permet bien souvent de décider si c’est le moment pour acheter. Certes, il existe d’autres facteurs mais le levier financier est vital contrairement aux autres.

Tableau Excel

Ainsi, quand on achète, on réalise une simulation de prêt. Il existe de nombreuses  calculette prêt immobilier en ligne. Personnellement, je ne suis pas passé par un outil en ligne mais par un simple tableau d’amortissement excel avec macros. Je l’ai téléchargé sur le net et je le trouve très complet. L’avantage c’est que celui-ci est simplet et surtout efficace pour voir évoluer un crédit immobilier : mensualités, capital, intérêts…

Voici donc cet outil de simulation de prêt à télécharger gratuitement : tableau amortissement excel.

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  #logiciel gratuit – le web regorge d’applications gratuites et bien sûr il existe des applications financières. Beaucoup de ces freeware financiers permettent de calculer ou simuler un crédit. Voilà aujourd’hui, je vous propose de découvrir un freeware bien pratique pour simuler un prêt. Bien sûr ce logiciel sera plus utile aux futurs acheteurs pour se faire une idée de leur capacité d’endettement. C’est vrai que pour être passé par là, la première chose que j’ai calculé c’est quelles mensualités j’étais prêt à supporter et combien celles-ci me permettaient d’emprunter. Avec [...]

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Paris, le 6 décembre 2011 – Comme attendu, la majorité des banques a augmenté ses taux de crédit immobilier en décembre notamment en raison de la remontée de l’OAT 10 ans, des tensions sur le refinancement et de la mise en application des accords de Bâle III. Dans ce contexte les banques cherchent à réduire les risques, privilégiant les dossiers les plus sûrs et les prêts sur les durées les plus courtes. Ainsi, seule une banque sur deux prête encore sur 30 ans.

Hausse des taux pour 86 % des barèmes reçus

Comme prévu, une large majorité des banques a remonté ses taux de crédit en décembre. 86 % des nouveaux barèmes reçus affichent des hausses modérées de taux, de 0,12 point en moyenne, quand 11 % restent stables. Seuls 4 % annoncent une baisse de 0,20 point. Pour autant, en termes de taux moyen la hausse n’est pas encore significative. Sur 15 et 20 ans, il est quasi stable à 4,02 % et 4,26 % mais en légère hausse sur 25 et 30 ans (4,44 % et 4,84 %).

« Certaines durées sont davantage impactées par les hausses de taux. Quelques banques ont ainsi relevé leurs taux uniquement sur les durées de 25 ou 30 ans, souhaitant attirer des clients plutôt sur 15 ou 20 ans, avec parfois même des baisses sur les durées les plus courtes » détaille Hervé Hatt, directeur général de meilleurtaux.com.

Plusieurs raisons à ces hausses des taux :

- La forte volatilité de l’OAT 10 ans (taux des emprunts d’Etat), monté jusqu’à 4,01 % le 17 novembre avant de redescendre à 3,21 % le 5 décembre.

- L’afflux de dossiers en cette fin d’année avant la suppression du PTZ + dans l’ancien, la revue à la baisse du dispositif Scellier et l’entrée en vigueur de la réforme de la taxation des plus-values immobilières

- La prudence accrue des banques dans un contexte économique incertain

- L’entrée en application des accords de Bâle III en 2013 qui imposent aux banques de nouvelles règles de liquidités

« Compte tenu de la hausse de l’OAT 10 ans et de la nécessité pour les banques de reconstituer leurs marges à l’approche de l’entrée en vigueur des règles prudentielles de Bâle III, nous privilégions le scénario d’une hausse progressive des taux pour le début de l’année 2012, même en tenant compte de la baisse attendue du taux directeur de la Banque centrale européenne jeudi 8 décembre » précise Hervé Hatt.

Evolution des taux moyens depuis janvier 2011

Pourquoi les banques refusent de prêter sur 30 ans ?

Aujourd’hui, près de 50 % des banques n’accordent plus de crédit sur 30 ans. « Compte tenu du niveau des taux et des incertitudes sur l’évolution des prix et du marché immobilier, prendre un crédit sur 30 ans, non seulement coûte cher, mais est surtout plus risqué pour l’emprunteur comme pour la banque. Par exemple, pour un crédit de 200 000 € à 4,84 % sans apport, au bout de 5 ans de remboursement, l’emprunteur doit encore 199 728 € à la banque. Si entre temps, le bien a perdu de la valeur, on comprend pourquoi emprunter sur 30 ans sans apport peut être risqué… » explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques de meilleurtaux.com.

Evolution du capital restant dû selon les durées d’emprunt

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Voici donc les derniers niveau des prêts immobiliers pour les différents courtiers que je connais (entre parenthèses les taux du mois de septembre 2011).

Financeimmo.com :

• 5 ans : 3,65% – (3,30%)
• 10 ans : 3,80% – (3,60%)
• 15 ans : 4,05% – (3,90%)
• 20 ans : 4,25% – (4,10%)
• 25 ans : 4,45% – (4,30%)
• 30 ans : 4,95% – (4,50%)

Meilleurtaux.com :

• 15 ans fixe : 3,95% – (3,80%)
• 15 ans variable : 3,45% – (3,20%)

• 20 ans fixe : 4,20% -(3,97%)
• 20 ans variable : 3,72% – (3,35%)

• 25 ans fixe : 4,30% – (4,15%)
• 25 ans variable : 3,74% – (3,50%)

• 30 ans fixe : 4,60% – (4,35%)
• 30 variable : 4,25% – (4,20%)

Empruntis.com :

• 7 ans : 3,55%
• 10 ans : 3,65%
• 15 ans : 3,95%
• 20 ans : 4,20%
• 25 ans : 4,40%
• 30 ans : 4,80%

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Paris, le 21 novembre 2011 – Après avoir augmenté de plus d’un demi-point depuis janvier 2011, les taux de crédit immobilier se sont stabilisés. Toutefois, compte tenu de la hausse de l’OAT 10 ans, taux des emprunts d’Etat, liée aux craintes sur la dette française, les taux pourraient remonter prochainement. D’ores et déjà, d’une banque à l’autre, les écarts se creusent. En outre, la suppression du PTZ + dans l’ancien et la révision du dispositif Scellier pourraient peser sur la demande. Mais en cas d’atterrissage en douceur des prix, on pourrait assister en 2012 à un assainissement et un dégrippage du marché immobilier.

Stabilité des taux de crédits… jusqu’à quand ?

Après un début d’année 2011 de hausse puis une stabilité depuis l’été, les taux pourraient remonter prochainement. En novembre, si la moitié des banques n’ont pas modifié leurs grilles (51 %) 39 % d’entre elles ont relevé leurs taux fixes de crédit, de 0,10 point en moyenne, mais seuls 10 % les ont baissés. Ce mouvement de hausse devrait se poursuivre compte tenu de la forte volatilité de l’OAT 10 ans passé de 2,45 % le 12 septembre – son plus bas niveau historique – à 4,01 % le 17 novembre, en raison des craintes de contagion de la crise de la dette en Europe. « Les écarts de taux d’une banque à l’autre s’accentuent, pour atteindre jusqu’à 0,80 point, y compris au sein d’une même région. Compte tenu de la hausse de l’OAT mais de la baisse du taux de la BCE, les banques choisiront de répercuter ces évolutions avec, pour la plupart, la nécessité de reconstituer leurs marges à l’approche de l’entrée en vigueur des règles prudentielles de Bâle III. Nous privilégions le scénario d’une hausse graduelle mais modérée des taux » analyse Hervé Hatt, directeur général de meilleurtaux.com.

Une prudence accrue du coté des banques

Les établissements bancaires font progressivement preuve de plus de rigueur et de sélectivité : « certaines banques ne proposent plus de prêts au-delà de 30 ans, voire 25 ans pour l’une d’entre elles. D’autres demandent un apport de 10 % pour couvrir les frais, voire 20 % pour obtenir un très bon taux… Mais compte tenu du nombre important de partenaires bancaires dont nous disposons, nous trouvons des solutions de financement pour la plupart de nos clients » explique Hervé Hatt.

Pour autant, depuis peu, on constate une évolution des profils d’emprunteurs, avec une moindre part des moins de 35 ans (43,1 % en octobre contre 50 % au premier trimestre 2011), une hausse de l’apport personnel (66 825 € en octobre contre 64 140 € au premier trimestre 2011 et 54 700 € au premier trimestre 2010) et une baisse de la part des primo-accédants qui représentent néanmoins encore 64 % des clients de meilleurtaux.com en octobre (70 % au premier trimestre 2011).

Profils des emprunteurs en 2011 chez meilleurtaux.com

PTZ, Scellier… des changements en 2012 qui pourraient peser sur la demande

Dans le cadre du plan de rigueur, le premier ministre François Fillon a annoncé la suppression du PTZ + dans l’ancien, qui représente 80 % des transactions. « Même si les montants de PTZ + actuellement accordés restent faibles - 22 340 € en moyenne en France – ce dispositif reste un coup de pouce non négligeable pour les primo-accédants, encore plus aujourd’hui compte tenu de l’augmentation des taux d’un demi-point depuis janvier. Ainsi, pour un couple avec deux enfants achetant un bien ancien en zone A à 300 000 €, la perte du PTZ + accroît le coût de leur crédit de plus de 12 000 € » estime Sandrine Allonier.

Du côté des investisseurs, le dispositif Scellier a encore été revu à la baisse. La réduction d’impôt sera finalement de 13 % en 2012 avant la suppression du dispositif, ce qui risque d’entraîner une baisse de la demande dans le neuf, ce dispositif représentant 60 % des ventes du secteur en 2010.

Une évolution négative du pouvoir d’achat immobilier depuis 10 ans

Le pouvoir d’achat immobilier des ménages français s’est fortement contracté ces dix dernières années. Le prix moyen de l’immobilier a quasiment doublé depuis 2000. « La demande en logement croît fortement, notamment du fait d’une démographie dynamique et de taux d’intérêt bas. Parallèlement, l’offre de logement ne suit pas, contrainte notamment par la rareté du foncier constructible là où la demande est forte. Les revenus des ménages ont certes progressé depuis 2000, mais de manière bien plus contenue que les prix immobiliers » explique Nicolas Bouzou, économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d’analyse économique Asterès et invité du 14e Observatoire du crédit immobilier meilleurtaux.com. « Toutes les régions sont concernées par la hausse des prix des logements bien que les disparités entre territoires soient considérables. Par ailleurs, ce n’est pas dans les régions les plus riches que le pouvoir d’achat est le plus fort. Au contraire, les régions les moins attractives économiquement ont généralement subi de moindres tensions. »

D’ores et déjà, des baisses de prix sont constatées dans plusieurs régions de France. Compte tenu de la baisse de la demande que nous anticipons en raison du contexte économique, de la remontée des taux mais aussi de la disparition de dispositifs avantageux, les prix pourraient continuer à baisser en 2012. « Une baisse des prix permettrait de fluidifier le marché et conserver un certain pouvoir d’achat pour les primo-accédants malgré la fin du PTZ + et en dépit d’une éventuelle hausse des taux. Une baisse des prix de 5 % en moyenne en 2012 compenserait une hausse des taux de 0,50 point, maintenant un pouvoir d’achat immobilier stable, en moyenne de 48 m2 pour 1 000 € de mensualité sur 20 ans. Même si l’année 2012 ne s’annonce pas sous les meilleurs auspices, la perspective d’une baisse des prix permet de rester confiant. L’atterrissage en douceur des prix devrait permettre un assainissement et un rééquilibrage du marché immobilier » conclut Hervé Hatt.

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