La question est bien là : une reprise du marché du logement aux Etats-Unis permettrait-il de rassurer les marchés de manière à améliorer la situation économique mondiale ? Disons qu’avant la crise de la dette ou crise européenne, très certainement mais c’est mon vrai actuellement.

Toujours est-il que le marché de l’immobilier US se porte mieux, en tout cas il n’est plus en chute libre. Certes, les mises en chantier ont légèrement reculé au mois d’octobre 2011 mais il faut ramené cela à une très belle hausse de 7,7% au mois de septembre 2011. Ensuite, l’une des bonnes nouvelles pour le marché du logement Us, c’est la hausse de 10,9% des demandes de permis de construire. C’est assez étonnant dans un contexte où l’économie mondiale semble à la peine et soucieuse de la zone euro. Mais c’est une bonne nouvelle qui permet de constater que les américains ont encore foi en la construction et donc en l’immobilier.

Mais affaire à suivre…

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Crise immobiière… ce terme semble être fait pour qualifier le marché du logement aux Etats-Unis tellement il lui va bien. Et pourtant avant cette crise le marché US semblait intouchable et faisait encore rêver. Mais d’où vient-on ? Un article du journal les echos revient en quelques éléments sur ce bilan.

• chute du patrimoine immobilier des ménages américains de 6600 milliards,
• baisse des prix de l’immobilier de 34,5% depuis 2006,
• 2,5 millions de biens saisis entre 2007 et 2009,
• 6,6 mois c’ets le niveau au mois d’août du stock de logements neufs,
• 40% des pertes d’emplois provoqué par la chute de l’immo Us.

Les indices sont toujours en baisse mais laissent espérer…

Certains y voient un signe rassurant, les promesses de vente ont chuté moins que prévu en août 2011. Ainsi, ces promesses de vente affichaient un recul de 1,2%. Un mauvais chiffre à son plus bas niveau depuis avril dernier et pourtant les analystes du secteur immobilier Us prévoyaient plus de 1,8% de baisse. Du coup le marché de l’immobilier se remet à espérer en une accalmie. L’indice des prix vient lui aussi d’être publié et ressort à un niveau stable entre juin et juillet dernier. Celui-ci permet donc de penser que le marché peut encore se reprendre avant la fin de l’année. La crise de la dette semble avoir finalement peu impactée le moral des acheteurs de logements américains.

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Chaque semaine les taux des crédits sont stables ou mieux baissent un peu. Malgré cela le marché de l’immobilier US voit toujours ses prix diminuer un peu plus. C’est malheureux mais c’est comme ça… les économistes semblent ne plus espérer cette reprise qui ne vient pas. Il faut dire que les stocks de biens à vendre sont encore colossaux. L’année dernière, plus d’un millions de logement se sont retrouvés saisis et ont alimenté ces stocks. Par ailleurs le gouvernement de Barack Obama a bien été obligé de baisser les aides publiques qui malgré un niveau important, n’ont pas pu sortir le marché de cette crise.

Pendant ce temps là, le marché de la location commence à enter également en crise. Car comme le montre cette vidéo de l’AFP, les maisons doivent être habitées et pour cela les propriétaires bradent les loyers. Le marché de la vente immobilière va donc pousser le marché de la location dans certaines difficultés.

Pou tant les taux des prêts se portent. Les taux à 30 ans sont encore à des niveau extrêmement bas (4,35% mardi dernier). Pour un prêt sur 15 ans il faut compter sur un crédit de 3,59%. Les difficultés du marché américain ne viennent pas du financement mais bien du stock et de la perte de confiance des futurs acheteurs qui n’osent plus acheter et espèrent même de nouvelles baisses des prix des logements. On peut se demander encore combien de temps cela pourra durer ? la solution repose peut être dans la situation économique globale du pays ? un retour à la croissance permettrait d’améliorer la situation mais permettrait-elle de sortir la crise immobiliere ? pas sûr. Qu’en pensez vous ?

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Le marché des maisons aux Etats-Unis n’est toujours pas sorti de la crise immobilière. Celle-ci semble avoir pris position pour ne plus quitter le pays. Les raisons ? disons que le pays est toujours dans une situation économique difficile et que les stocks immobiliers sont encore très importants. Les prix des maisons sont toujours en baisse et l’on peut se demander si ce problème n’a pas dépassé le simple phénomène économique. En effet, je me demande si l’effet psychologique de la crise immobilière n’est pas plus important que ce que l’on pense. Les américains auraient-ils fait une croix sur l’investissement immobilier ? peut être compte tenu du niveau des taux des crédits outre Atlantique.

Car du côté du financement de l’immobilier la situation est bonne (hormis les litiges liés aux crédits à risque). Les taux des crédits continuent de diminuer un peu plus chaque semaine. Ainsi, un futur acheteur immobilier doit compter sur un taux de 4,34% pour un prêt sur 30 ans et de 3,58% pour un emprunt sur 15 ans/ Une belle opportunité pour investir dans la pierre aux USA. Les prix des maisons sont très bas et les taux des crédits aussi, c’est le moment de faire son marché…

Source : Zillow

En outre, si vous le souhaitez, vous pouvez bénéficier de mes retours d’expériences  en achat immobilier. Je mets à votre disposition un guide gratuit pour acheter une maison avec notamment un volet pour bien épargner et emprunter avant d’acheter.

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C’est assez mathématique, lorsque les taux des crédits immobiliers baissent, les prix des logements sont orientés à la hausse alors que l’inverse est aussi vrai, si les taux des prêts augmentent, les prix des maisons baissent. De fait bien souvent, beaucoup de personnes font l’erreur de se focaliser soit sur un soit sur l’autre alors qu’il faut avoir un regard sur l’ensemble des deux facteurs qui régissent le marché de l’immobilier. Or bien souvent l’équilibre est toujours de mise, c’est pour cela que lorsqu’un particulier veut acheter il ne doit pas se focaliser sur le marché ou sur les crédits mais d’abord sur son opportunité d’achat au sens large. C’est ce que je tente d’expliquer dans mon guide de conseil pour acheter.

Du coup pour connaître la tendance du marché du logement aux USA, il faut suivre de près le niveau des crédits outre Atlantique. C’est également du crédit immobilier que pourrait sortir la solution à la crise immobilière US. La tendance est bonne depuis plus de 3 mois aux Etats-Unis car les taux des crédits sont en baisse et reviennent vers leur meilleur niveau. Ainsi, la semaine dernière, un emprunteur devait compter sur un taux à 4,45% pour un prêt sur 30 ans, pour un prêt sur 15 ans il pouvait emprunter à 3,66%.

De bonnes conditions de financement qui devraient permettre aux prix des maisons de repartir à la hausse et faire rebondir le marché.

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Outre les débats sur les abus des saisies immobilières, le marché du logement outre atlantique semble toujours orienté en baisse. La FHFA, fédération des agents immobiliers, vient de publier les dernières statistiques en matière de prix des maisons. Le mois de février 2011 a été dévastateur avec un recul de 1,6% pour le prix des maisons. Une forte baisse pour un seul mois qui porte la baisse annuelle des prix des maisons aux USA à 5,7%. La tendance immobilière Us ne semble donc pas s’améliorer.

Source : Zillow

Pourtant, le financement de l’immobilier se porte bien. Les taux des crédits immobiliers sont toujours aussi bas et sont dans une période baissière (courte ?). Ainsi, un emprunteur US pourra bénéficier d’un taux de prêt de 4,62% au cours de la semaine dernière. Pour un prêt de 15 ans, l’emprunteur devait compter sur un taux d’emprunt de 3,06%.

On peut donc se dire que malgré de bonne conditions financières, le marché immobilier ne parvient pas à se stabiliser. Certains spécialistes annonçaient il y a peu de temps un nouveau cycle de baisse pour les prochaines années. La crise de l’immobilier US n’est donc pas terminée. On peut aussi se poser des questions quand certains analystes concluent que les banques US ont des résultats minorés par un manque de chiffre d’affaires côté crédit immobilier.

Wait and See…

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Les prix, les transactions… rien ne va plus pour le marché de l’immobilier aux États-Unis et le problème semble ancré bien plus profondément que certains économistes ont pu le penser par le passé. Certes la crise immobilière US est à l’origine de la crise financière et économique mondiale, mais celle-ci est terminée et la crise de l’immo dure plus longtemps que prévue. Un indicateur marque bien la profondeur des dysfonctionnement du marché actuel, ce sont les saisies immobilières… et elles se multiplient Outre Altantique.

Ainsi, selon RealtyTrac, les saisies immobilières sont en hausse ce mois-ci après une baisse au mois de février qui laissait penser que la page pouvait se tourner. Sur le seul mois de février 2011, le nombre des saisies avait reculé de 17% mais en mars ce chiffre est reparti à la hausse de 13%. Un Yoyo qui montre bien les difficultés du marché actuel. Au cours de cette période plus de 73000 logements ont été saisis. Ce n’est pas tout malheureusement, car le nombre des difficultés de paiement des mensualités des crédits est lui aussi en hausse à +16%.

Bon il faut tout de même rester sur une note positive car saisies immobilières affichent une nette baisse à comparer à l’année précédente. Sur un an, le recul des saisies immobilières atteint tout de même -27%. Un jolie chiffre mais 2010 était aussi une année record dans ce domaine.

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Ventes de logements neufs

D’un côté, l’indice des logements neufs montre un recule des ventes. Ainsi entre janvier et février, les ventes de neuf ont chuté de 16,9% ! Su un an, les ventes de logements sur plan sont donc du coup en recul important à -28%. Un chiffre important qui montre une défaillance dans le marché immobilier américain. Ce chiffre confirme une chose c’est que malgré des niveaux de prix des logements très bas, les stocks continuent d’augmenter et paralysent le marché.

Taux des crédits

De l’autre côté, c’est le financement qui laisse penser que l’année 2011 sera très difficile et que les prix des logements pourraient s’acheminer vers une très forte baisse. En effet, les taux des emprunts fotn le yoyo mais sont globalement orientés en hausse. Pour un crédit de 30 ans, un américain doit désormais compter sur un taux de 4,66%. Pour un prêt sur 15 ans, l’addition est un peu plus légère à seulement 3,86%. Mais c’est surtout la tendance qui marque les esprits qui ne risque pas de changer la psychologie des acheteurs qui se disent qu’il vaut mieux attendre une baisse des prix et des jours meilleurs.

Un marché immobilier qui attire

La conséquence de cette baisse à répétition des prix de l’immobilier c’est que désormais, les tarifs peuvent devenir très attractifs pour les investisseurs étrangers. C’est par exemple le cas des canadiens. Une enquête récente montre que 20% des canadiens interrogés se disaient intéressés pour acheter une maison ou un appartement aux Etats-Unis. Certaines villes affichent une décote très intéressante pour les investisseurs canadiens notamment Miami où les prix des logements ont baissé de pratiquement 50%, c’est aussi le cas de Las Vegas à -57% et Phoenix à -54% ! De belles opérations en perspectives mais qui doivent se faire en connaissance de cause, le marché de l’immobilier US est encore instable et une nouvelle très forte baisse n’est plus à exclure.

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Malgré une baisse des taux des crédits US que je venais de vous annoncer, le marché immobilier Us ne se porte pas mieux. La crise immobilière après avoir connu une brève stabilisation au cours de l’année 2010, semble être en train de s’intensifier pour faire basculer les prix de l’immobilier vers une nouvelle baisse.

La FHFA (syndicat des agents immo US) vient d’annoncer la publication de ses derniers indices immobiliers. Ainsi, les prix de l’immobilier ont affiché une nouvelle baisse. Après un recul de 1% en décembre 2010, c’est un léger recul de 0,3% au cours du mois de janvier 2011 qui vient de refroidir les investisseurs et les économistes.

Cette baisse immobilière de janvier confirme la tendance des prix des logements qui recule désormais de 3,9% sur un an. Si vous remontez au plus haut de la bulle immobilière de 2007, la chute de l’immobilier affiche désormais une chute de 16,5% !

Cette baisse est significative mais n’est pas totalement catastrophique, ce recul de 16,5% en est la preuve, le marché américain a encore des prix élevés, une nouvelle baisse dans un contexte économique difficile n’est pas à exclure. D’autant que l’économie mondiale devrait marquer un demi pas en arrière après la chute des bourses et les catastrophes japonaises qui impacteront l’économie mondiale. Source : directgestion

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Mais voilà est-ce la récession qui se profile liée au désastre japonnais, les taux des prêts immobiliers sont repartis en baisse depuis une semaine. Une baisse des taux qui permet de revenir à leur plus bas niveau depuis janvier aux Etats-Unis.

Désormais un futur acheteur d’un bien immobilier doit compter sur un taux de 4,58% pour un prêt immobilier de 30 ans. Pour un prêt sur 15 ans il doit emprunter à un taux de 3,77%. Un retour au calme donc qui va éviter de faire monter la fièvre et le risque de rechute des prix aux USA.

Toutefois, les conséquence économique des catastrophes japonaise ne va pas se limiter à faire descendre les taux des crédits US et pourrait entraîner une forte récession mondiale. La situation économique US pourrait devenir difficile et faire revenir le marché dans ses travers des années précédentes.

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