Bulle immobilière en France et dans le monde
Boom, krach, bulle immobilière, tout c’est qualificatifs sont bien souvent employés dans des conditions extrêmes pour caractériser le marché immobilier.
Le krach immobilier, tout le monde sait ce dont il s’agit, une forte baisse immobilière où les prix des habitations peuvent chuter de plus de 10% par an. Ce phénomène n’a pratiquement pas existé ces dernières années hormis en pleine crise des subprimes aux USA le temps d’une année. Ces dernières années même aux USA, on ne peut pas parler de krach immobilier, la baisse n’a pas été assez soudaine, même si elle existe et son amplitude demeure importante.
L’existence de la bulle
La différence entre la bulle immobilière et le boom immobilier est un peu plus subtile. Un boom des prix des logements peut être inclus dans une bulle immo. La bulle immobilière est une forte hausse des prix des habitations et de manière prolongée. cela peut durer entre 3 et 10 ans, ensuite le marché amorce ce que l’on appelle une correction.
La définition de la bulle immobilière s’il devait en avoir une repose sur plusieurs paramètres. D’une part comme son nom l’indique, les prix de l’immobilier doivent être en hausse. Puis cette hausse doit être prolongée sur plusieurs années. Ensuite, l’augmentation doit être disproportionnée à la hausse des revenus des ménages. Enfin, le prix des logements doit être incohérent avec la vraie valeur de construction d’un appartement ou d’une maison lorsque l’on cumul le prix du terrain, des matériaux, de la main d’oeuvre…
Ces dernières années avant la crise financière déclenchée aux USA, nous étions sans discuter dans ce phénomène de bulle immobilière. Mais cela ouvre un autre débat. La crise économique s’est répandue dans le monde comme en France par exemple et les prix des maisons et autres appartements ont baissé légèrement mais restent très élevés. Alors sommes nous toujours dans la bulle ?
La réponse est oui puisque la philosophie de ce phénomène est de démontrer l’incohérence entre la vraie valeur d’un logement ou d’une habitation avec la valeur où vous le retrouvez dans une quelconque agence immobilière. C’est bien cela la bulle immobilière. Pour vous illustrer ces propos rien de plus simple que de reprendre les chiffres du Credoc : en 50 ans les prix à la consommation ont été multipliés par 10 en France, les prix des loyers par 18, ceux des charges par 26 et ceux de l’immobilier par 55 ! Les prix des logements en 50 ans ont augmenté de 5400% hors inflation.
Attention, il y a des raisons à cela. Notre système financier a tout simplement réorienté ces investissement vers le logement en spéculant sur le dos de l’explosion démographique. L’autre raison vient du risque augmentant pour les futures générations de ne plus bénéficier de retraites. Or la meilleure manière de la préparer est de devenir propriétaire au moins de sa résidence principale. Petit à petit la bulle a donc gonflé au début à cause des investisseurs puis par la suite à cause des particuliers qui ne font que proposer toujours plus pour un même bien immobilier. C’est pour tirer la sonnette d’alarme que par exemple en France, une association « bulle immobilière » existe, pour tenir informé le particulier et lui faire comprendre que sans sa propre spéculation, les prix des logements ne seraient pas aussi élevés. Vous pouvez d’ailleurs suivre les débat de ce sujet sur de nombreux site et en particulier sur les forums bulle-immobiliere.org et bulle-immobiliere.net.
Mais après la bulle vient la crise immobilière ou pire le krach immobilier, c’est tout l’esprit de l’économie qui revient au galop et notamment le fameux cycle de kondratiev. Un principe simple qui se résume par la doctrine : un extrême en appelle un autre (devise très souvent valable et pas seulement en économie), une bulle appelle donc une crise. Très concrètement, la hausse des prix de l’immobilier, supérieure à la hausse des revenus des ménages doit cesser pour laisser place à une chute tout aussi importante pour corréler de nouveau avec la courbe du PIB (hausse des revenus d’un pays). Vous comprenez donc que plus la bulle immobilière est importante et plus la crise immobilière qui la suivra le sera également.
La bulle de l’immobilier, son avenir
Pour les pessimistes, la petite baisse de l’immobilier des dernières années n’aura donc pas suffit et la reprise bien trop rapide des tarifs des logements appellera donc une crise mais certainement un krach immobilier à l’horizon 2015-2020. Un système instable que les pouvoirs publics et autres économistes devraient prendre en compte pour prendre les mesures nécessaires. C’est un peu le cas du prix nobel d’économie Joseph Stiglitz (voir la vidéo ci-dessous).
J.STIGLITZ – LA CRISE ET LES BULLES extrait
envoyé par sebmusset. – L’info internationale vidéo.
Alors que certains pays comme l’Espagne ou les Etats-Unis sont encore en pleine crise immobilière et que la baisse des prix des logements n’est pas terminée, d’autres pays comme la Chine ou e Canade voient les prix immobiliers augmenter très fortement. En Chine, en février 2010, les prix des maisons et appartements ont augmenté de plus de 10% ! L’explosion démographique est une des principales raisons de cette hausse mais ce n’est pas la seule. En effet, pour sortir de la crise financière, les gouvernements des pays développés ou en voie de développement ont injecté énormément de liquidités dans le système financier, bien souvent pour sauver les banques de la faillite. Ces liquidités sont en train petit à petit de revenir vers le consommateur qui va s’en servir pour acheter à crédit son logement. Les facilités de crédits actuelles vont lui permettre d’acheter malgré des prix élevés voir même de faire de la surenchère. La bulle immobilière repart donc de plus belle. Ce phénomène, les gouvernements chinois et canadien tentent de le stopper mais les liquidités sont injectées et c’est trop tard. L’immobilier va donc repartir à la hausse jusqu’à la prochaine crise.
Une alternative est possible à ce scénario, une augmentation des stocks immobiliers importante et un rééquilibrage entre l’offre et la demande.
Pour en savoir plus sur les bulles immobilières depuis les années 1900 à nos jours :
- la bulle de Floride dans les années 1920
- la bulle puis la crise immobilière au Japon des années 90
- la bulle française de 1987 à 1991
- la bulle américaine des années 2000
- la bulle en Espagne de 2000 puis sa crise
- la bulle de l’immobilier en France entre 2002 et 2007
Pour vous faire votre propre idée, il suffit de suivre l’actualité immobilière et l’évolution des prix mais surtout ne pas suivre le troupeau et être patient. Vous devez aussi écouter, tous les avis sont bons à entendre comme par exemple Marc Touati qui annonçait déjà dès 2005 la présence de la bulle immobilière en France (vidéos ci-dessous) et pourtant beaucoup d’économistes l’accusé de faire des coups médiatiques.
Marc Touati évoque la bulle immobilière, part 1
envoyé par jmpoure.
Marc Touati évoque la bulle immobilière, part 2
envoyé par jmpoure.
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